2013年中级经济师房地产考试真题及答案

2013 年中级经济师房地产考试真题及答案 一、单选（共 60 道题，每道题 1．0 分。） 1．区位由（ ）和距离所决定。 A．坐落 B．朝向 C．方位 D．地址 1．【答案】C。解析：区位由方位和距离决定。 2．关于商业区位选择的说法错误的是（ ）。 A．商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者 B．众多商家在地段上的集聚是为了展开竞争 C．地价是商业区位选择的重要因素 D．商业区位选择是为了追求商家最大利润与消费者最大剩余效用间的平衡 2．【答案】B。解析：众多商家在地段集聚是为了创造共同市场。 3．当房地产供给一定时，房地产价格与房地产（ ）正相关。 A．需求量 B．开工量 C．销售量 D．竣工量 3．【答案】A。解析：本题考查的是房地产均衡价格，当房地产供给一定时，房地产价格 与房地产需求量正相关。 4．由等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度的土地上所产生的超额利润转化的地 租是 （ ）。 A．绝对地租 B．垄断地租 C．级差地租 I D．级差地租 II 4．【答案】C。解析：本题考查级差地租 I 的概念。 5．工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大，城市化水平迅 速提 高，这种现象为城市发展演变的（ ）阶段．A．绝对集中 B．绝对分散 C．相对集中 D．相对分散 5．【答案】A。解析：绝对集中的含义。 6．依法将农民集体所有的土地收归国家所有，是国家为了（ ）利益的需要． A．公共 B．社会 C．全民 D．政府 6．【答案】A。解析：房地产征收概念。 7．可以依法向人民法院申请强制执行房屋征收的主体是（ ）。 A．市、县级人民政府 B．房屋征收部门 C．房屋征收实施单位 D．房屋征收监管部门 7．【答案】A。解析：房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府可依法向 人民法院申请强制执行房屋征收。 8．省级人民政府批准征收土地，必须同时报国务院（ ）。 A．审批 B．审核 C．审查 D．备案 8．【答案】D。解析：省级人民政府批准征收的土地，必须同时报国务院备案。 9．对被征地农民最常用的安置方式是货币安置和（ ）。 A．入股分红安置 B．保障安置 C．异地移民安置 D．重新择业安置 9．【答案】B。解析：对被征收农民的安置常用的是货币安置和保障安置。 10．按照建设用地服务的产业类型划分，属于非农业建设用地的是（ ）。 A．农作物暖房用地 B．农用水泵房用地 C．农用道路用地 D．农民宅基地 10．【答案】D。解析：ABC 均属于农业建设用地，只有农民宅基地不属于农业建设用地。 可通过分析判断选择。 11．根据《物权法》，建设用地使用权期间届满自动续期的是（ ）。 A．商业用地 B．工业用地 C．住宅用地 D．教育用地 11．【答案】C。解析：住宅用地使用期间届满自动续期。 12．下列用地中，建设用地使用权的获取必须采用出让方式的是（ ）。 A．军队办公用地 B．经营性房地产开发用地 C．学校建设用地 D．政府行政办公用地 12．【答案】B。解析：ACD 可通过划拨方式，只有 B 必需采取出让方式。 13．根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得的商品住宅建设用地使用权，完成开发 投资总 额的（ ）以上，方可进行转让。 A．10% B．15% C．20% D．25% 13．【答案】D。解析：出让方式取得国有建设用地使用权转让条件。完成开发投资总额 的 25%以上，方可进行转让。 14．下列用地中，可以进行建设用地使用权抵押的是（ ）。 A．教育、医疗建设用地 B．文物保护建筑用地 C．已依法公告列入征收范围的用地 D．通过有偿转让方式取得的建设用地 14．【答案】D。解析：不得设定抵押的建设用地使用权范围。ABC 不可以，只有 D 可 以。 15．下列因国有建设用地使用权人行为造成的闲置土地处置方式中，正确的是（ ）。 A．未动工开发不满一年的，按土地出让价款的 20070 征缴土地闲置费 B．双倍追加闲置期间的土地出让金 C．依法收回闲置土地纳入政府土地储备 D．落实项目资金延长动工开发期限 15．【答案】C。解析：因国有建设用地使用权人行为造成闲置土地的处置。A 应为未动 工开发满一年的，BD 教材没有提到。 16．房地产市场调研分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研，这是按照 （ ）不同划分的。 A．调研深度 B．调研对象 C．调研方式 D．调研主体 16．【答案】A。解析：按市场调研深度不同划分。 17．下列房地产市场调研方法中，属于间接定性调研法的是（ ）。 A．小组访谈法 B．深度访谈法 C．现场踩盘法 D．观察法 17．【答案】C。解析：现场踩盘法。ABC 属于定性调研，C 属间接定性调研，D 属定量 调研。 18．房地产市场调研中的观察法，根据观察程序的不同分为（ ）。 A．结构式观察和非结构式观察 B．实验观察和自然观察 C．非参与观察和参与观察 D．直接观察和间接观察 18．【答案】A。解析：观察法分类。按观察程序不同，分为结构式观察和非结构式观察。 B 为按被观察对象是否被控制分，C 为按实验人员是否参与被观察者活动分。可根据题干 分析判断。 19．房地产市场调查问卷中，问题排列的先后顺序通常是容易回答的问题、较难回答的问 题、 敏感性问题。这是市场调研问卷设计（ ）原则的要求。 A．针对性 B．简明性 C．逻辑性 D．目的性 19．【答案】C。解析：房房地产市场调研问卷设计的原则：针对性原则、简明性原则、 逻辑性原则、程序性原则。 20．对搜集的各种信息进行分类和甄别筛选，是房地产市场调研报告编制中（ ）阶段的工作。 A．信息整理 B．专题研讨 C．分工编写 D．形成初稿 20．【答案】A。解析：本题考查第四章第五节。房地产市场调研报告编制的一般步骤： 信息整理--专题研讨--分工编写--形成初稿--修改定稿。 21．把把目标消费者的住房需求分为生存型、发展型和享受型，是依据消费者的（ ）进行 住房市场细分的结果。 A．年龄 B．收入水平 C．家庭结构 D．文化程度 21．【答案】B。解析：住宅市场的细分可依据人口、地理、心理和行为四方面进行。人 口因素：收入水平。随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发 展。生存型追求居室面积大小；发展型追求能满足家居生活多方面需求的室内环境；享受 型全方位追求居室宽敞、功能齐全、设备高档、装修精致、外部环境优美。（3）家庭结 构。 22．房地产市场细分的依据是（ ）。 A．消费者欲望和需求 B．产品品种 C．国家消费政策 D．产品规格 22．【答案】A。解析：欲望和需求的差异是房地产市场细分的依据。可用排除法排除 BCD。 23．某企业为使其开发的房地产项目与同类项目有明显区别，市场定位应遵循（ ）原则。 A．市场化 B．动态调整 C．差异化 D．可行性 23．【答案】C。解析：市场定位应遵循原则：约束性原则、差异化原则、系统性原则、 预测性原则。 24．下列房地产投资中，属于直接投资的是（ ）。 A．购买写字楼 B．购买房地产开发企业股票 C．购买房地产开发企业债券 D．购买房地产投资信托基金 24．【答案】A。解析：投资的种类分直接投资和间接投资。BCD 属间接投资。 25．房地产开发项目的资金构成中，房地产抵押贷款属于（ ）。 A．企业自有资金 B．信贷融资 C．债券融资 D．财政资金 25．【答案】B。解析：房地产投资的资金构成：（1）企业自有资金。（2）预售收入。 （3）信贷融资。（4）债券融资。（5）利用外资。（6）财政资金。房地产抵押贷款属于 信贷融资。 26．某房地产开发项目的总投资为 5000 万元，其中 60%为年利率 7%的银行贷款，全 部本息 3 年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为（ ）万元。 A．3210 B．3420 C．3630 D．3675 26．【答案】B。解析：单利的计算。贷款额=5000×60%=3000 万元，每年末还本金 相 等 为 1000 万 元 ， 第 一 年 末 还 利 息 =1000×7%=70 万 元 ， 第 二 年 末 还 利 息 =1000×7%×2=140 万元，第一年末还利息=1000×7%×3=210 万元，三年后还款 总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420 万元。可根据生活常识计算。 27．下列房地产项目中，属于购买型置业投资项目的是（ ）。 A．购置土地用于建造商品房出售 B．购买房地产用于出租 C．购置土地用于建造商品房出租 D．租赁房地产用于转租 27．【答案】B。解析：房地产投资的形式。AC 属于开发投资，B 属于购买型置业投资， D 属于租赁型置业投资。精讲班、冲刺班均讲到。 28．出售型房地产开发投资项目的计算期是自项目建设开始起至（ ）止的时间。 A．项目竣工验收 B．项目经济寿命结束 C．房地产产品全部售完 D．业主全部入住 28．【答案】C。解析：出售型房地产开发投资项目现金流入。 ABD 用排除法排除。 29．房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和（ ）。 A．资金平衡能力 B．清偿能力 C．融资能力 D．竞争能力 29．【答案】B。解析：评价项目的盈利能力和清偿能力。 30．衡量房地产投资项目可接受的最高贷款利率的财务指标是（ ）。 A．资本金收益率 B．成本利润率 C．总投资收益率 D．财务内部收益率 30．【答案】D。解析：财务内部收益率概念。 31．对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为（ ）两部分。 A．固定成本和变动成本 B．会计成本和经济成本