2004年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案

2004 年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案 一、单项选择题(共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。) 1.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的 厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。 A.更长的经济寿命 B.更显著的各异性 C.更强的适应性 D.更专业的物业管理 2.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。 A.比较风险 B.通货膨胀风险 C.时间风险 D.资本价值风险 3.某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为 3.5%，房 地产投资的风险相关系统数为 0.5.那么，当前房地产投资的折现率为( )。 A.3.5% B.5.17% C.7.75% D.8.59% 4.某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万 m2，2002 年未完工转入 2003 年继续施 工的房屋建筑面积为 30 万 m2，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万 m2.那么，该市房屋 均平均建设周期为( )年。 A.0.5 B.1.5 1 C.2 D.3 5.下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有( )是不正确的。 A.供给非同质性 B.需求多样性 C.竞争充分性 D.交易复杂性 6.产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。 A.土地稀缺 B.城市化进程快 C.竞争充分性 D.交易复杂性 7.房地产投资决策分析主要包括( )和项目财务评价两个部分。 A.价格分析 B.市场分析 C.产品分析 D.成本分析 8.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得 少于工程合同的( )。 A.20% B.30% C.40% D.50% 2 9.由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。 A.选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书 C.建设用地规划许可证 D.建设卫程规划许可证 10.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于( )。 A.成本导向定价法 B.购买者导向定价法 C.竞争导向定价法 D.市场导向定价法 11.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是( )。 A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场 B.服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场 C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场 D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场 12.某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。 那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。 A.选择专业化 B.产品专业化 C.大量定制 D.单一市场集中化 13.下列行业中，( )中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A.批量行业 3 B.僵滞行业。 C.分块行业 D.专业化行业 14.已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。 A.12.55% B.12.68% C.14.75% D.15.01% 15.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年 利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为( )元。 A.2277.4 B.2281.9 C.2728.8 D.2741.9 16.购置某物业用于出租经营，购买价格为 100 万元，从购买后下一年开始有租金收入， 年净租金收入为 20 万元。现金收支均发生在年初，目标收益为 10%，则该项目的动态投 资回收期( )。 A.小于 5 年 B.在 5～6 年之间 C.在 6～7 年之间 D.在 7～8 年之间 17.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。 A.成本利润率是年成本利润率 4 B.成本利润率是开发经营期的成本利润率 C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 18.某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期 内，年租金收入为 10 万元。年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。 A.7.5% B.8.3% C.12.5% D.16.7% 19.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。 A.1.2% B.1.5% C.120.5% D.16.7% 20.若某房地产投资项目的表面收益为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为 6%，则该项目房地产投资的实际收益为( )。 A.9.26% B.10% C.11.32% D.12% 21.某开发商向银行申请了年利率 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额 100 万 元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为( )万元。 A.6.00 5