2005年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题

2005 年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主 要是由于房地产投资具有（ ）。（有修改） A. 存在效益外溢和转移 B. 需要适时的更新改造投资 C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D. 易受政策影响 (2)房地产投资的缺点是（ A. 相对较高的收益水平 B. 易于获得金融机构的支持 C. 抵消通货膨胀的影响 D. 投资回收期较长 ）。 (3)甲、乙两个物业 2005 年 10 月的价值均为 1000 万元，预计甲物业 2006 年 10 月的价值为 1100 万元和 900 万元的可能性各为 50%，预计乙物业 2006 年 10 月的价值为 1200 万元和 800 万元的可能性各为 50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。 A. 甲物业投资风险大 B. 乙物业投资风险大 C. 甲、乙两个物业投资风险相同 D. 无法判断 (4)假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15%，国债的投资收益率为 10%，市场整体的 平均收益率为 20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。 A. 0．25 B. 0．50 C. 1．50 D. 2．00 (5)房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ A. 租赁 B. 销售 C. 保险 D. 抵押 1 ）子市场。 (6)某城市 2004 年存量商品住房的吸纳率为 40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期 是（ ）。 A. 0．4 月 B. 2．5 月 C. 0．4 年 D. 2．5 年 (7)在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市 场自然周期中的（ ）。 A. 第一阶段 B. 第二阶段 C. 第三阶段 D. 第四阶段 (8)如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会 （ ）。 A. 减少 B. 增加 C. 不变 D. 同步递减 ）内将竣工工程交付给开发商。 (9)承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ A. 半个月 B. 一个月 C. 一个半月 D. 两个月 (10)在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ A. 目标 B. 价值 C. 挑战 D. 成本加成 (11)下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ A. 市场需求容量 B. 消费者行为 C. 市场营销因素 D. 竞争情况 2 ）定价法。 ）调查。 (12)某市去年住宅的实际销售量为 500 万㎡，预测销售量为 450 万㎡，平滑指数为 0．8， 则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万㎡。 A. 450 B. 475 C. 490 D. 500 (13)从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ A. 确定调查方式 B. 设计问卷 C. 收集信息 D. 定义市场区域 (14)下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ A. 吸纳率 B. 房地产市场的商业周期 C. 家庭规模与结构 D. 投资购买和使用购买的比例 ）。 ）分析。 (15)某家庭预计今后 15 年内月收入为 10000 元，如果其中的 35%可以用于支付住房抵押贷 款的月还款。已知贷款年利率为 12%，则该家庭有偿还能力的 15 年期最大抵押贷款申请额 是（ ）万元。 A. 28．62 B. 29．16 C. 41．56 D. 48．24 (16)银行为某人提供期限为 10 年，年利率为 6%，首期月还款为 1000 元，月还款递增率为 0．2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ） 元。 A. 1005．56 B. 1010．56 C. 1110．56 D. 1115．56 (17)已知某笔贷款年利率为 12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ A. 12．35% 3 ）。 B. 12．55% C. 12．68% D. 12．93% (18)某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率 为 6．6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0．5%，则购房者的首次还款额是（ ）元。 A. 2040．82 B. 3451．83 C. 5089．01 D. 6666．37 (19)下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。 A. 企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B. 经营收入=销售收入+出租收入 C. 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D. 可分配利润=税后收入一未分配利润 (20)已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元，折现率为 12%时，净现值为870 万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。 A. 11．12% B. 11．36% C. 11．66% D. 12．95% (21)某置业投资者以 10000 元/㎡的价格购买了 200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为 10 年，年利率为 10%，每年 可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是（ ）。 A. 0．21 B. 1．23 C. 2．01 D. 3．23 (22)某房地产投资项目的表面收益率为 16%，计算后得到该项目的实际收益率为 12%，银 行的贷款利率为 5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。 A. 3．57% B. 4．00% C. 6．56% D. 10．56% 4 (23)某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0．5 年，建设期为 2．5 年，销 售期为 1 年，建造成本估算为 10000 万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造 成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ） 万元。 A. 755．54 B. 772．84 C. 1400．88 D. 1433．90 (24)某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元， 流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是（ ）。 A. 80% B. 120% C. 171% D. 200% (25)房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。 A. 变动成本的设置 B. 销售收入的不同 C. 固定成本的设置 D. 平衡点的设置 (26)某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为 5000㎡，拟投 资开发一房地产项目。该项目固定成本为 6000 万元，单位面积的可变成本为 2000 元/㎡， 则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。（此题所给条件不全，有问题） A. 2．0 B. 3．0 C. 4．0 D. 5．0 (27)有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为 10%，银 行贷款利率为 6%，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。 A. 52% B. 58% C. 62% D. 68% 5