2006年房地产估价师估价案例与分析考试真题

2006 年房地产估价师估价案例与分析考试真题 一、问答题（共 3 题，每题 10 分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证， 房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其 中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程 中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? （二）2004 年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期 5 年， 剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转 让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为 可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么? 3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么? （三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 2006 年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2001 年 6 月通过出 让取得，2002 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 1800 元/m2m2，包括生地 取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自 2001 年 6 月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费 用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 18001 元/m2m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 二、单项选择题（共 3 大题，10 小题：每小题 2 分。每小题的备选答案中只有一个最符 合题意） （一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。 1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是（ ）。 A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保 C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款 2.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ） A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记 B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程 规划许可证，即可单独办理抵押登记 C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续 D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可 证，也可办理抵押登记手续 3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价 1 值，测算结果应为（ ）。 A.抵押价值 B.处分抵押物时的市场价值 C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费 D.处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费 4.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部 分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ） A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 （二）张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王 某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。 5.在 2006 年 10 月时，张某的权益价格为（ ）。 A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2m2 条件下的净收益与 2006 年 10 月构现值之和 C.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2m2 条件下的净收益与 2006 年 10 月的现值之和， 再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值 D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格 6.在 2006 年 10 月时，王某的权益价格为（ ）。 A.剩余 3 年租期的月租金为 200 元/m2m2 条件下的净收益与 2006 年 10 月的现值之和 B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2m2 条件下的净收益与 2006 年 10 月的现值之和 C.该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期 的价格 D.剩余 3 年租期的正常市场租金与 180 元/m2m2 条件下的差额与 2006 年 10 月的现值 之和 7.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为 10000 元/m2m2。建筑面积为 500m2，首付款比例为 20％，则该店面带债务转让的价格应为（ ） A.20％的首付款加上该首付款 2 年的利息 B.20％的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值 C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续 偿还的贷款本息值在估价、时点的现值之和 D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20％的首付款的二年利息和己偿还月供在估价时 点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和 经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值 之和 （三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住 宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于 2006 年 1 月开始，2006 年 3 月结束。 8.以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。 A.市场价格上升 B.市场价格下降 C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定 2 9.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。 A.市场价格上升 B.市场价格下降 C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定 10.2006 年 9 月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了 若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不 应超过（ ）。 A.6 个月 B.9 个月 C.1 年 D.2 年 三、下列房地产估价报告存在多处错误；请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分， 本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计 分） ××××房地产估价报告 封面及目录（略） 致委托人函 ×××（委托人全名）： 受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号 1～2 层 243.7m2 商铺 （以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。 在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状 态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元（大写：人民币 壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整）。单位建筑面积价格人民币 6993 元/m2m2（大写：每平方米 人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。 附函提供房地产估价报告 2 份。 ××××房地产评估有限公司（盖章） 法定代表人：×××（签章） 2006 年 10 月 15 日 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） ××××房地产估价结果报告 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 （一）区位状况（略） （二）实物状况 （1）建筑物实物状况 建筑面积：243.70m2 建筑结构：钢筋混凝士结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为 14 层，估价对象位于第 1、2 层 竣工日期：2005 年 9 月 10 日 3 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象 1 层层高约 4.5m，2 层层高约 3.2m 建筑物实际用途：1～2 层为商铺，其余为写字楼 装修情况：（略） 设施设备：（略） 工程质量：（略） 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其 中估价对象商铺由业主自营食品超市。 物业管理状况：（略） 绿化等其他情况：（略） （2）土地实物状况 土地用途：1～2 层为商业服务。 土地等级：商业Ⅲ级 土地开发程度：七通一平 土地出让年限：40 年，至 2044 年 4 月 9 日止 形状、地势、地质；水文状况：（略） （三）权益状况 （1）建筑物权益状况。根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号 X×号）相关内容， 估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。建筑面积共 243.7m2。其中 1 层 121.85m2，2 层 121.85m2，钢筋混凝土结构。 （2）土地使用权权益状况。根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相 关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让， 出让年限 40 年，截至 2044 年 4 月 9 日。 （3）他项权利状况。据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行×× 分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记， 据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据面评估房地产市场价值。 五、估价时点 2006 年 10 月 10 日 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件 下的公开市场价值；其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至 2044 年 4 月 9 日下的公开市场价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌 握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用 市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估 价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合 XX 市房地产行情，确定估价 4 对象在 2006 年 10 月 10 日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值 为 170.41 万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单 价为 6993 元/m2m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估价人员（略） 十二、估价作业期 2006 年 10 月 10 日至 2006 年 10 月 15 日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任 何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明（略） ××××房地产估价技术报告 一、估价对象房地产状况分析（略） 二、市场背景分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估价方法选用（略） 五、估价测算过程 （一）市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算 1、2 层商铺的价格。 1.测算 1 层商铺价格 估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分 析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正 常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可 比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准 价格。具体评估过程如下： （1）可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相向、建 筑面积相近、均为首层的 3 个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表 1。 表 1 可比实例资料表 估价对象与可比实例/m2项目 A ××大厦 首层商铺 B ××花园 首层商铺 C ××大楼 首层商铺 D 估价对象 首层商铺 坐落 ××大道 ××大街 ××大道 ××大道 交易日期 2006 年 9 月2006 年 9 月 2006 年 10 2006 年 10 月 月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 招标出让 挂牌出让 地段等级 商业Ⅲ级 商业Ⅳ级 商业Ⅳ级 商业Ⅲ级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施完备程度 较完善 较完善 较完善 轻完善 建筑装修 简装 简装 简装. 简装 设施设备 中央空调/m2自 中央空调/m2自 中央空调/m2自 中央空调/m2自 房 地 产 状 况 5