2007年房地产估价师估价理论与方法考试真题

2007 年房地产估价师估价理论与方法考试真题 一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将正确答案填在后面括 号内。) 1、房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同 ， 这主要是因为( )。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。 A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于 2003 年 11 日签署 B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004 年 8 月举办 C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一 4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该 套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。 A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B.现时该房改房上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价 D.当时该房屋的房改成本价 5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( ) ×直接成本利润率。 A.后续开发成本+管理费用 B.后续开发成本+管理费用+销售费用 C.待开发房地产价值+后续开发成本 D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用 7、某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125 平米，套内墙体面积 20 平米，分摊的共有建筑面积 25 平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。 A.1765 B. 2000 C. 2069 D. 2400 8、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。 A.市场价值 B.清算价值 C.快速变现价值 D.投资价值 9、TN 关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。 A.原始价值高于账面价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值 1 D.快速变现价值低于市场价值 10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为 4500 元每平米，出租的年末净收益 为 500 元每平米。假设年折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为( )元每平 米。 A.3473 B.4365 C.4500 D.4635 11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。 A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值 12、引起真正的房地产自然增值的原因是( )。 A.装修改造 B.需求增加 C.通货膨胀 D.改进物业管理 13、下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。 A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征 C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。 A.独立、客观、公正原则属于普适性原则 B.合法原则属于一般性原则 C.最高最佳使用原则属于技木性原则 D.谨慎原则属于一般性原则 17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。 A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查看之日 D.未来处置抵押房地产之日 18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是 ( )万 2 元。 A.0～50 B.50～75 C.50～10O D.100～150 19、为评估某房地产 2007 年 9 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为 2007 年 3 月 1 日，合同交易价格为 4000 元每平米，约定建筑面积为 95 每平米，合同约定面积误差在 6%以内不增加付 款，实际产权登记面积为 100 每平米。自 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日，当地该类房地产价格 平均每月比上月上涨 0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元每平米。 A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.89 20、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，某宗房地产建筑 面积为 120 平米，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常 成交单价为( )元每平米。 A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57 21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为 780 元每平米，安装工程直接费为 450 元每平米(其中人工费为 50 元每平米)，装饰装修工程直接费为 900 元每平米(其中人工费为 45 元每平米)， 又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的 15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的 75%，装 饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 72%，税金为 35%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元每平米。 A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64 22、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬 率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 23、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年，该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出 让用续，土地使用期限为 40 年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50% 24、某宗房地产是于 3 年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为 50 年并约定不可续期，判 定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来 4 年的净收益分别为 31 万元、29 万元、 30.5 万元、29.5 万元，报酬率为 8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为 ( )万元。 3 A.35B.85 B.360.49 C.362.93 D.365.29 25、某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30%，其余为抵押贷款，贷款期限为 15 年，按月等额还本 利息，贷款年利率为 7.5%，自有资金资本化率为 8%。则其综合资本化率为( )。 A.7.65% B.B.75% C.9.42% D.10.19% 26、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了 8 年。该宗房地产当时 在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗 房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。 A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90 27、某在建工程规划建筑面积为 12400 平米，土地使用期限为 40 年，从升工之日起计算。项目建设 期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为 60 元每平米，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 90%，运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%，折现率为 14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。 A.2281.83 B.2474.60 C.379B.30 D.4119.18 28、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润 29、通过市场调研，获得某类房地产 2002 年至 2006 年的价格分别为 3405 元每平米、3565 元每平 米、3730 元每平米、3905 元每平米、4075 元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产 2008 年的价 格为( ) 元每平米。 A.4075.0 B.4242.5 C.4410.0 D.4577.5 30、某幢大厦的总建筑面积为 10000 平米，房地产总价值为 7000 万元。其中土地总价值为 3000 万 元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为 250 平米，房地产价值为 150 万元。若按照土地价 值进行分摊，则王某占有的±地份额为( )。 A.1.67% B.2.33% C.2.75% D.3.33% 31、设临街深度价格修正率见下表。 4 另设，旁街对街角地的影响深度以 4.5m 为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的 40%、20%， 则下图的宗地 B 的单价为( )元/m2m2。 A.6400 B.6800 C.6960 D.7600 32、某房地产开发用地，其土地面积为 10000 平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元每平米。后经规划调整，容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用 地因容积率提高需补地价( )万元。 A.375 B.450 C.500 D.600 33、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。 A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 34、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。 A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣 D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 35、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原 则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。 A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函 C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 5