2009年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

2009 年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的括号内） （一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏 远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业 用地的基准地价是 1500 元/㎡，居住用地的基准地价是 700 元/㎡。该房地产为一栋已建成的 三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积 500㎡。李某拟购入后将一层作为 商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价 60 万元。李某为摸清该房地产市场价格， 委托一家房地产估价机构进行了评估。 请问： 房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？ （二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙 三位投资人参与竞标，其报价依次为 415 万元、423 万元、455 万元，而房地产估价师对该项 目开发经营权的市场价值估值为 430 万元。 请问： 1.投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么？ 2.投资行为能够实现的基本条件包括哪些方面？ （三）2006 年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期 6 年，剩余部 分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而 委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实 例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么? 3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么? 二、单项选择题（共 3 大题，共 20 分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答 案对应的字母填在各小题相应的括号内） （一）甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区， 项目于 2008 年 3 月 10 日竣工。该项目于 2008 年 1 月 10 日裁定甲开发商拖欠工程承包人建 1 设工程价款 1500 万元，因开发商违约造成承包人的损失 500 万元。除此之外，该项目没有其 他或新增法定优先受偿款。 1．甲开发商若在 2008 年 1 月 10 日以该项目抵押申请贷款。下列表述中正确的是（ ）。 A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保 C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款 2．甲开发商若在 2008 年 1 月 10 日以该项目抵押申请贷款,则估价对象的抵押价值为（ ）。 A．该项目在 2008 年 1 月 10 日未设立法定优先受偿权利下的市场价值 B．该项目在 2008 年 1 月 10 日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠 工程承包人建设工程价款 1500 万元的余额 C．该项目在 2008 年 1 月 10 日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约 造成承包人的损失 500 万元的余额 D．该项目在 2008 年 1 月 10 日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠 工程承包人建设工程价款 1500 万元和甲开发商违约造成承包人的损失 500 万元的余额 3．若甲开发商若在 2008 年 9 月 10 日以该项目抵押申请贷款,经评估的抵押价值为 9000 万元，银行按 50%发放了 2000 万元的贷款，则该项目再次抵押的价值为（ ）。 A．9000 万元-2000 万元=7000 万元 B．9000 万元-2000 万元/50%=5000 万元 C．9000 万元-2000 万元-1500 万元=5500 万元 D．9000 万元-2000 万元/50%-1500 万元=3500 万元 4．若该项目目前已全部取得销售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申 请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积 B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积 C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积 D．商品房销售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积 （二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万㎡的住宅用地。某房地产开发 公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地 产开发，具体计划如下： 开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20 万 m2 第1年6月 第3年6月 第3年1月 2 第二期 15 万 m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月 2 第三期 15 万 m 第5年6月 第6年6月 第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低 100 元/㎡；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5%的速度上涨。现该开发公司委 托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行 估价时，用现金流量折现法进行测算。 5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。 A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。 A．目前住宅市场价格 B．未来住宅市场价格，折现至估价时点 C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点 D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点 7．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。 A．销售费用、销售税费和开发利润 B．销售费用、销售税费和所得税 C．销售费用、销售税费和购地税费 D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 （三）某公司自有商务办公楼 500 平方米，该办公楼位于繁华的商业区，该公司经营 2 年 来处于亏损状态，而另一相临的商务办公楼对外出租的月租金为 100 元/平方米。 8．若对该公司的商务办公楼采用收益法进行估价，则其净收益应按（ ）计算。 A．亏损前的净收益计算 B．亏损后的净收益计算 C．100 元/平方米 D．市场租金 9．若对该公司的商务办公楼进行拆迁目的的估价时，优先选用的估价方法是（ ）。 A．收益法 B．市场比较法 C．成本法 3 D．假设开发法 10．若对该公司的商务办公楼进行抵押目的的估价时，其估价报告要有至少（ ）名专职 注册房地产估价师签字。 A．1 B．2 C．3 D．4 三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题全对 得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处 的不计分） 房地产抵押估价报告 估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估 委托方：××房地产开发有限公司 估价方：××房地产估价有限责任公司 估价人员：××× 估价作业日期：2008 年 6 月 14 日至 2008 年 6 月 19 日 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） ××房地产在建工程抵押估价结果报告 一、委托方 ××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略）， 地址（略），联系电话（略）。 二、估价方 ××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略）， 地址（略），联系电话（略）。 三、估价对象 估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、 《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为 ××房 地产开发有限公司所有。 估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为 3963.50 平方米，第二层建筑面积为 3661.26 平方米，第三层建筑面积为 3865.65 平方米，第四层建 4 筑面积为 4087.62 平方米，第五层建筑面积为 3511.13 平方米，第六层建筑面积为 1893.32 平方米，第七层建筑面积为 1810.04 平方米，地下层建筑面积为 4142.22 平方米,总建筑面积 为 26934.74 平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为 2044 年 6 月 22 日，土地使用权总面积为 6346.90 平方米。 估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为 3.49，建筑密度为 0.62。于 2006 年 10 月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内 装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、 低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等 设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯 一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。 四、估价目的 为抵押贷款提供价格参考依据 五、估价时点 2008 年 6 月 14 日 六、价值定义 本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用 途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。 七、估价依据（略） 八、估价原则 独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。 九、估价方法 由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先 选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行 综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣 除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。 十、估价结果 经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点 2008 年 6 月 14 日的抵押价值为 80659445.4 元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 十一、估价人员 注册房地产估价师：×××、××× 十二、估价作业日期 2008 年 6 月 14 日至 2008 年 6 月 19 日 5