2009年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案

2009 年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案 1. 一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。 A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要 答案：D 2. 一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。 A.估价委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 答案：C 3. 下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。 A.在用价值为市场价值 B.投资价值属于非市场价值 C.市场价值的前提之一是继续使用 D.同一估价对象可能有不同类型的价值 答案：A 4. 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污 染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元， 运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给 李某造成的损失为( )元。 A.5000 B.12574 C.12650 D.13911 答案：B 5. 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。 A.了解某宗房地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 答案：D 6. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产 开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。 1 A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 答案：D 7. 下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。 A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 答案：C 8. 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 答案：B 9. 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值 答案：B 10. 某套 200㎡、单价 4000 元/㎡的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3 年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5%，则该套住宅的实际价格为( A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00 答案：B 11. 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 答案：C 12. 设立地役权通常会使( )。 2 )。 )万元。 A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 答案：A 13. 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 答案：A 14. 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中 的( )。 A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则 答案：A 15. 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时 间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是( )。 A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价 答案：D 16. 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑 面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况 答案：C 17. 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现 价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经 统一房地产范围后的价格为( )万元。 A.75.00 B.75.60 3 C.83.60 D.86.00 答案：B 18. 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费 30 万元， 每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 8%， 该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 答案：C 19. 某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元/㎡，已知该类房地产 2009 年 3～10 月的价 格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均 以上个月为基数 100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为( )元/㎡。 A.5110.51 B.5307.26 C.5549.95 D.5638.13 答案：A 20. 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 答案：D 21. 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( )。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 答案：B 22. 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元， 维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万 元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的 一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( A.245 B.275 4 )万元。 C.315 D.345 答案：D 23. 某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土 地使用期限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为( )万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 答案：D 24. 某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/㎡，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/㎡，开发成本和管理费用为 1200 元/㎡，开 发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为 1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销 售利润率为( )。 A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 答案：B 25. 某成片荒地面积 1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、 销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年。上述费用均匀投入，可 转让土地面积比率为 65%，该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡ A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77 答案：C 26. 某写字楼的建筑面积为 4000㎡，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为 40 元/㎡，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为( A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72 答案：D 5 )万元。