纳税筹划思考

作者：王玉芳 纳税筹划是指纳税人依据现行税法和国际惯例，在税法许可的范围内，对 企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的事先筹划与安排，使纳税人尽可能 地减少税款的缴纳，从而获得税收利益的行为。税务筹划在减轻税收负担、获 取资金时间价值、实现涉税零风险、追求经济效益最大化和维护自身合法权益 等方面具有重要意义。现就针对我们金园房地产公司所处的内外部经营环境及 公司实际情况，按房地产公司所涉及到的税种分别提出浅显思考。 1 营业税的筹划 1.1 进行捆绑式销售 捆绑式销售的筹划，是指把两种或两种以上独立销售的所纳税种不同或适 用税率不同的商品，通过巧妙的方式结合起来，使其适用税负较轻的税种或适 用较低税率，从而减轻税负的纳税筹划方式。税法没有明确规定房地产企业的 捆绑销售，因此，我们可以此空间进行纳税筹划，从而减轻企业税负。 1.2 分散收入项目，分开核算收入 在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少计税 基数，达到降低税负的目的。如企业出售的是经过装修的房屋，可与购房者分 别签订房屋销售合同和装潢、装饰合同，房屋销售价款按“销售不动产”5%税率 纳税，增值额缴纳土地增值税；而安装、装修价款按“建筑业”3%纳税，不需缴 纳土地增值税，同时也可减少购房者应纳的契税。此项目筹划也可用于房屋中 包括能单独计价的设施、安装的设备。 1.3 物业代收代付款项 对物业管理费进行单独核算，按“服务业—其他服务业”5%纳税；代收取的 水费、电费、燃气费等代收项目，只对取得的手续费按“服务业—代理业”征收 营业税。 2 土地增值税的筹划 土地增值税因税负重、税率高，在纳税的筹划中占有重要的地位，可依据 相关优惠政策及土地增值税税率的特点，合理合法地调整收入金额和扣除项目 金额达到减轻税负和税收优惠的目的。 2.1 销售价格定价的税务筹划 纳税人在销售房地产时售价的确定应遵循的规律是，当除销售税金及附加 后的扣除项目金额为 b 时，将售价定为 1.2848b 是该纳税人可以享受免税优惠 的最高价位。这一价格既可享受免税又可获得较大的收益，如果售价低于该价 位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格 高于 1.3745b，否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收 负担。当税率将从 30%跃升到 40%时，也可依此类推，从而得出每一档税率起 征点的最佳价格的确定标准。 2.2 充分加计允许扣除项目 在房地产企业中，土地增值税允许扣除项目包括： （1）地价款及相关费用。 （2）开发成本。 ①土地征用及拆迁补偿费；②建筑安装工程费；③基础设施费；④公共配 套设施费；⑤开发间接费用。 （3）开发费用。 ①销售费用；②管理费用；③财务费用。 （4）相关税金。 与转让房地产有关可据实扣除的税金包括营业税、城建税、教育费附加、 地方教育费附加、印花税。 （5）加计扣除项目。 房地产开发企业可按（1）+（2）之和加计 20%扣除。 以上扣除项目中，建造成本{（1）+（2）}是可以据实扣除的，所以我们在 严格控制总成本支出的前提下，尤其要适度加大建造成本，如适当加大公共配 套设施的投入等，增加扣除金额，降低增值额。 对财务费用中利息支出，税法规定，能够按房地产项目计算分摊并取得金 融机构证明，并且不超过金融企业同期同类贷款利率计算的利息，可据实扣除， 允许扣除的开发费用=利息支出+{（1）+（2）}*5%；不能按房地产项目计算分 摊并取得金融机构证明。 2.3 改售为租、以房地产投资联营 房地产在开发完成后产权未转移前，不征收土地增值税，故可以出租的形 式收回租金。由于没有发生产权转移，只需就租金收入部分缴纳 12%的房产税。 也可以房产投资、联营，投资时不用缴纳土地增值税，转让股权时也可不补交。 3 企业所得税的筹划 3.1 视同销售方式的转换 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税 发[2006]31 号）规定，房地产开发企业将开发的房产用作对外投资、分配给股 东或投资者，以及用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖 励等都应当视同销售。其间所规定的只是房地产开发企业开发的房地产产品， 而对房地产开发企业的非房地产开发产品却并没有作出明确的规定，也就意味 着对房地产开发企业的非房地产开发产品，仍然适用其他的企业所得税政策。 而根据现行的税收政策规定，对自建建筑物行为，纳税人在向他人转让该自建 建筑物时才确认为销售，缴纳营业税、城建税、土地增值税及企业所得税。对 公司开发自用的办公楼等房产项目，从房地产开发项目中独立出来，单独立项， 改开发为自建办公楼，以达到纳税筹划的目的。 3.2 推迟收入实现时间，获取资金时间价值 企业所得税的征收是按季申报，年终汇算清缴，多退少补。企业在销售方 式上的选择和收入确认时点的不同，对企业资金的流入和企业收益的实现有着 不同的影响。 3.3 增加扣除额 企业为职工缴纳的三项基本保险、住房公积金、补充养老保险、补充医疗 保险，以及职工个人交纳的四金，其计提基数在财政、税务部门规定的范围和 标准内可适当提高，既为职工安排好福利，又能增加扣除费用金额，减少企业 所得税和个人所得税的缴纳。3.4 合理安排扣除时间 （1）折旧费用的计提：在企业盈利时期，对固定资产折旧可采用加速折旧 或按允许的最低折旧年限计提折旧，尽量使本期成本最大化，以使企业前期会 计利润发生后移，使所得税缴纳延迟，从而节约财务利息。 （2）无形资产和递延资产的摊销：对开办费等无形资产和递延资产的摊销， 税法仅规定最低摊销期限，并未强制摊销方法和摊销金额，这样就赋予企业一 定的选择空间。对处于正常经营期有盈利时，则宜选择较短的摊销期限，尽量 足额摊销，加速成本的回收，抑减企业未来的不确定风险，还可以使企业后期 成本、费用前移，前期利润后移，从而获得延期纳税的好处。 3.5 限额抵扣费用的控制 对各种限额扣除费用，必须用各种方法使之不超标，其次在达不到标准时， 其他超标部分可以相互调剂，使总体不超标。 （1）工资性支出：如可将公务通信费等暗含工资中的费用经职工报销的方 式转化为管理费用，控制工资性支出，达到最佳的抵税作用，减少企业所得税 和个人所得税的缴纳。 （2）业务招待费支出：税法规定企业发生的与生产经营活动有关的业务招 待费支出，按照发生额的 60%扣除，但最高不得超过当年营业收入的 5‰。假 设企业年营业收入为 A，年业务招待费为 B，则年允许税前扣除的业务招待费 满足 B×60%≤A×5‰，只有在 B×60%=A×5‰的情况下，即 B=A×8.3‰，业务招 待费在营业收入的 8.3‰的临界点以内时，企业发生的业务招待费才能充分扣 除。根据这一规定，年初预计全年营业收入，将全年招待费控制在能充分扣除 的限额内，超过部分以其他形式开票列支。 （3）广告费和业务宣传费支出：其支出不超过当年营业收入 15%的部分， 可据实扣除，超过部分可无限期向以后年度结转扣除。扣除费用有三个前提： 通过一定的媒体传播；已实际支付费用并已取得相应发票；通过经工商部门批 准的专门机构制作；根据这一规定，应将公司发生的相关广告和宣传业务按符 合条件的途径开展并控制全年金额，使其最大化地达到抵税作用。 3.6 充分利用税收优惠政策 （1）企业所得税优惠政策中，对企业购置并实际使用的用于环境保护、节 水节能、安全生产等专用设备，根据国家政策，可以给予投资额 10%的抵扣， 当年不足抵免的，可以分 5 个纳税年度抵免。在进行小区建设过程中，宜考虑 采用采环境保护、节水节能、安全生产等设备，在提高小区居住环境与质量的 同时，充分享受国家的税收优惠政策。 （2）在小区物业管理或其他岗位，通过安置残疾人员就业，扶持残疾人事 业，又可依据安置残疾人员所支付工资费用的加计扣除的政策，达到抵税、减 轻税收的目的。 纳税工作筹划的好坏，直接关系到整个企业的利润及每个员工的切身利益， 不仅仅是单个岗位或单个部门的工作，需要全公司各个部门的相互配合、通力 合作，统筹考虑公司的短期利益及长远发展，切实筹划好税收工作。