分析房地产政策调控与房地产市场

摘要：近来国家对房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在 一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了“量跌价涨”的局面，本文 分析了这一局面产生的原因，并提出相应的政策建议。 关键词：房地产政策，房地产市场，调控，政策建议 作者：邢圣煜 一、房地产新政与房地产市场表现 2009 年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面 积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚 至超过 2007 年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009 年年底，中央政府加大 了对市场的调控，以 2010 年 1 月 7 日出台的“国十一条”为标志，2010 年的房地 产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010 年 12 月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发 生变化，据国家统计局数据显示，1-3 月份全国商品房销售面积为 15361 万平 方米，同比增长 35.8%。3 月份，全国 70 个大中城市新建商品住宅价格同比上 涨 15.9%；二手住宅销售价格同比上涨 9.5%；1-3 月商品房综合销售均价为 5193 元，同比上升 16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向 二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的 房地产调控措施。 二、房地产政策调控失效的原因分析 不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多， 频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在 如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原 因是什么，本文归纳了以下几点： 首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及 实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导 致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、 上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上 涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。 再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产 开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是 “哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打 击炒房者最有效的一条――“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收 政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最 有效的制约手段――对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一 句口号上。 其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招 拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土 地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化) 积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的 50%以上。 政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务 的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地 的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因 此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这 股调控之风风力减弱。 三、政策建议 1.加快实施细则中重要概念的界定《国十条》实施细则的中一些重要概 念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措 施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。 2.完善土地“招拍挂”制度土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性 国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大 限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的 行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从 2007 年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近 以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号 很可能像 2007 年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。 要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、 拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应 的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细 化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种 程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真 正能够起到抑制房价的作用。 3.积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的 主体地位保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性 住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时， 应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施 用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权 力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象 再现。 公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理 机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住 房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有 法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我 国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳 入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低 价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政 策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。 总而言之，对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性， 最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，本轮房地产新政主要是针对房地 产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定 发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的 制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制。