五、2011年试题参考答案：2011年房地产估价案例与分析试题

2011年房地产估价案例与分析试题 来源：233网校2013年9月28日【233网校：助你将考试一网打尽】
一、问答题
1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。（2分）
2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。（2分）
（或：不应把租金直接作为有效毛收入.2分）
（或：未说明收益年限，2分）
（二）评分要求：
(2）加油站的设施设备以及工器具等动产。（1分）
(4）加油站的特许经营权。（1分）
(2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（l分）
(4）加油站近3年的经营状况及财务报表。（1分）
1．四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2分）
(2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（2分）
(4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。（2分）
三、指错题
2.估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
4．结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”。
6．市场法测算未列出计算公式。
8．市场法比较因素系数确定未说明比较基准。
10．市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例）
12．收益法公式选取未说明理由。（收益法公式选用未分析未来收益变化趋势）
14．收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。
16.收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。
18．市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。（市场法测算结果不应包含装修价值）
四、改错题
改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。
改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。
改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
2．指出错误，未改正，或者改正不正确的，给1分。

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