房地产估价师考试知识点拨：估价报告的组成

 

　　①封面;

 

　　②致估价委托人函;

 

　　③目录;

 

　　④估价师声明;

 

　　⑤估价假设和限制条件;

 

　　⑥估价结果报告;

 

　　⑦估价技术报告;

 

　　⑧附件。

 

　　◆估价报告使用期限也称估价报告应用有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。(原则上不超过1年)

 

　　◆明确使用期限的意义：超期使用，责任自负;期内使用，估价机构和估价师承担相关责任，使用者不当使用除外。

 

　　◆致估价委托人函落款日，即为估价报告出具日期。

 

　　◆估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。

 

　　【重点】估价的假设和限制条件

 

　　估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明。要求有针对性、简明。

 

　　◆防止三种情况：

 

　　①随意编造;

 

　　②应说明的不予以说明;

 

　　③无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。

 

　　◆内容包括：

 

　　(1)一般假设

 

　　对委托人提供的资料，进行审慎审核后，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定。

 

　　(2)未定事项假设

 

　　必须的尚未明确或不够明确的事项(如各种规划条件，土地使用性质、容积率等)，做合理的、最可能的假定。(不明确)

 

　　(3)背离事实假设

 

　　因估价目的的特殊需要，交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点状况不一致的合理假定。如国有土地上房屋征收评估时，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封的情况;司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素等。(有，当作没有)

 

　　(4)不相一致假设

 

　　用途(实际用途、登记用途、规划用途等)之间的不一致、权利人(房屋权属证明、土地权属证明等)之间的不一致、估价对象名称上的不一致;对用途、权利人和名称做的合理假定。(各种不一致)

 

　　(5)依据不足假设

 

　　对缺少资料的说明及对估价对象权属状况的合理假定。(缺少依据)

 

　　背离事实和不相一致，这两个假定是容易混淆的。

 

　　(重要考点)

 

　　◆估价报告的使用限制应该说明：报告用途、使用者、使用期限(出具日后不超过1年)和在使用中要注意的其他事项。超期使用的责任由使用者承担;使用期限内的责任由估价机构和估价师承担。

 

　　【重点】估价结果报告和技术报告

 

　　◆结果报告：估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师、实地勘查期、估价作业期、其他需要说明的事项。(篇幅较短)

 

　　◆技术报告：估价对象描述与分析、市场背景描述与分析(市场背景分析)、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定。(篇幅较长)