房地产估价理论与方法知识点：选取可比实例应注意的其他问题

选取可比实例应注意的其他问题(掌握)

估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例;

估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例;

估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例(目前国内没有单独的建筑物的交易实例)。

■分配法(收益法中的剩余技术)

如果估价对象为土地或建筑物，而缺少相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含类似土地或类似建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地分成土地和建筑物两个部分，并将其成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。

估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用比较法估价的条件时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格(通常采用成本法求取)，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估价对象土地的价值。

■交易实例较多时，一定要选与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例。不得在位置上或成交日期上“舍近求远”