房地产估价案例与分析知识点：市场背景描述与分析

市场背景描述与分析

市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素及其影响深度会有所不同。因此不同估价报告的市场背景描述与分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。

对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面：

(1)要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序简要说明估价对象所处房地产市场背景，并且重点说明、分析估价对象所处片区和本类房地产市场。

(2)要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。

(3)要注意与估价方法的对应。如采用比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。

(4)房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测，预测结论应是明确的，预测结论宜通过相关数据说明对未来市场的判断。

(5)应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。

(6)要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。