解放军文职招聘考试农学相关知识解读：城市规划、土地发展权与社会公平4

2.3 “利益共享”的模式

如果土地发展权为共享模式，也就是原使用者与国家共同所有。假设原使用者与国家所分比例为a与1-a。第一块用地转为商品住宅用地，这时该用地的土地使用市场价由PM转为PR，这时该用地的收益则由aPR，国家的收益(1-a)PR，其利润为P1=aPR-PM。而第二块用地转为公共设施，诸如学校或者公园，这时第二块用地的收益则由PM转为PA，其利润为P2=PA-PM。如果土地发展权的分配是公平的，那么P1=P2，aPR=PA，也就是征收第二块工业用地的补偿价格等于商业性住宅用地的市场价格与所分比例之积。这也需要设置收费或者是其他制度来弥补一次分配所产生的公平问题。

如果“利益共享”方式作为资源配置的原则拓展到整个城市，其收益为土地使用者与国家共享。这时第i块土地的发展权为Pi，第j块土地的发展权为Pj。这是一种比较复杂的利益分配模式。如果地块i和地块j的规划用地性质均为商业性用地，假设是等比例分配，各自的发展权收益分别为aPi和aPj，这是比较公平的分配方式。如果此时为了公共利益征收地块K，则如何确定合理补偿的标准就困难了。由于Pi≠Pj，无论采用什么标准，很难达到aPi=aPj=Pk。“利益共享”方式的关键在于分配比例，如果倾向于国家的占比，例如国家与个体的分配为90∶10，则是接近公平的，如果分配比例相反，则显然是不公平的。

2.4 公平的“收费”制度

土地发展权公平分配的关键是收费制度，而不是其先期的归属问题。对于直接的收费制度，有两种模式：

(1)一次性收取。由于社会负担共同承担的比例难以确定，土地发展权收归国有是一次性收取的方式中一种简便、易行、公平的方式。通过评估或者是采用开发税的方式一次性收取。假设第i块土地的发展权所具有的价值为Pi，一次性收取的数额就是Pi。

(2)分期收取。分期收取按比例或者是采用税收的方式在若干年内收取。假设，贴现率为α，每年收取的物业税为β，如果在n年，Pi(1+α)n=Mi{β+β(1+α)+β(1+α)2…β(1+α)n｝，那么无论是一次性收取还是分期收取，其效果是相当的。

土地发展权的公平分配也可以通过间接的“收费”制度实现。间接的“收费”制度也有两种形式:

(1)贡献等比例土地。在土地同质化的城镇中，每个个体或公民根据社会契约的精神，贡献出等比例的土地来发展公益事业，建设学校、公园、医院等公益性的项目。

这是一种社会负担共同承担的模式。但只能是在特殊时期可以采用，如中国城市规划设计研究院在玉树地震援建工程规划中采用的模式。

(2)承担公共义务。在土地差异化的城镇中，收益的土地开发主体可以通过承担建设学校、公园、道路的方式作为公共义务，但是所承担的公共义务的价值应当与土地开发权的价值相当。

例如，在土地发展权国家所有模式的分析中，第2块工业用地转化商业性用地后，所承担公共义务的价值相当于P2=PA-PM。