2015年房地产估价师《理论与方法》练习题十五

2015年房地产估价师《理论与方法》练习题十五 来源：233网校2014年12月29日【233网校：中国教育考试第一门户】
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多项选择题

1、形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。

A.消费者有购买房地产的意愿

B.城市经济高速发展

C.人口急剧增长

D.消费者能够承受并支付得起房地产价格

E.房地产供给大于房地产需求

【正确答案】：AD

【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付能力。参见教材P82。

2、成本法中的“开发利润”是指（ ）。

A.开发商所期望获得的利润

B.开发商所能获得的最终利润

C.开发商所能获得的平均利润

D.开发商所能获得的税后利润

E.开发商所能获得的税前利润

【正确答案】：CE

【答案解析】：开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。参见教材P282。

3、房地产租赁包括（ ）。

A.房屋租赁

B.土地租赁

C.土地使用权租赁

D.动产租赁

E.土地所有权租赁

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P19。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。

4、估价中的最高最佳利用具体包括（ ）等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳规模

D.最佳环境

E.最佳集约度

【正确答案】：ACE

【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。参见教材P165。

5、收益法中确定报酬率的基本方法不包括（ ）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D.投资报酬率排序插入法

E.收益乘数法

【正确答案】：CE

【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。参见教材P248～251。

6、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）。

A.独立、客观、公正原则属于普适性原则

B.合法原则属于一般性原则

C.最高最佳使用原则属于技术性原则

D.谨慎原则属于一般性原则

E.估价时点原则是特殊

【正确答案】：DE

7、决定房地产供给量的因素有（ ）。

A.该种房地产的价格水平

B.该种房地产的开发成本

C.该种房地产的开发技术水平

D.房地产开发商对未来的预期

E.相关物品的价格水平

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P88。

8、在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是（ ）。

A.试错法

B.移动平均法

C.曲线拟合法

D.线性内插法

E.指数修匀法

【正确答案】：BCE

【答案解析】：移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P250～251。

9、关于重新购建价格的说法，正确的有（ ）。

A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建价格是客观的重新购建价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

【正确答案】：CD

【答案解析】：A错在实际两个字，应该是必要的。B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。

10、剩余技术有（ ）。

A.建筑物剩余技术

B.土地剩余技术

C.市场剩余技术

D.房地产剩余技术

E.抵押贷款剩余技术

【正确答案】：ABE

【答案解析】：剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。参见教材P261。

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