2015年房地产估价师《理论与方法》练习题十四

2015年房地产估价师《理论与方法》练习题十四 来源：233网校2014年12月26日【233网校：教育考试门户网站】
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1、成交价格围绕着（ ）而上下波动。

A.市场价格

B.理论价格

C.清算价格

D.原始价格

【正确答案】：A

【答案解析】：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。参见教材P95。

2、假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在（ ）的投资者的立场上。

A.特定

B.典型

C.单个

D.社会

【正确答案】：A

【答案解析】：房地产开发分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。

3、某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格（不含安装费）为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为（ ）万元。

A.32

B.44

C.96

D.108

【正确答案】：B

【答案解析】：该功能落后空调系统的重建成本（现有项目成本）－该落后空调已计提折旧＋修复成本（拆除该功能落后空调所必需的费用－该功能落后空调系统可回收的残值＋安装新的功能先进空调所必需的费用）－该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用＝可修复的功能落后引起的折旧。

该办公楼因空调落后引起的折旧＝（150－80）＋（8－40＋6）＝44（万元）参见教材P308～309。

4、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。

A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P4。房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务，通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。

5、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要

【正确答案】：D

【答案解析】：一个估价项目中的估价目的，本质上是由估价委托人的估价需要决定的。参见教材P29。

6、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。

A.协议方式

B.招标方式

C.拍卖方式

D.政府定价

【正确答案】：A

【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。参见教材P181。

7、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（ ）。

A.2．00%

B.2．13%

C.2．22%

D.2．50%

【正确答案】：C

【答案解析】：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1 45＝2.22％。参见教材P310。

8、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7．5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（ ）。

A.7．65%

B.8．75%

C.9．42%

D.10．19%

【正确答案】：D

【答案解析】：抵押贷款常数RM为：

9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6%，年折旧率2．2%，计算该建筑物的现值是（ ）元。

A.76800

B.79104

C.80118

D.81562

【正确答案】：B

【答案解析】：d＝D／C，年折旧额D＝C d＝120 800 2.2％＝2112（元）；

折旧总额Et＝D t＝2112 8＝16896（元）；

建筑物现值V＝C－Et＝120 800－16896＝79104（元）。参见教材P299。

10、某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（ ）万元。

A.17087．20

B.18699．20

C.19666．40

D.20666．67

【正确答案】：D

【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

X=20666.67

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