2012年房地产案例与分析真题（网络版）

2012年房地产案例与分析真题（网络版） 来源：233网校2012年10月18日【233网校：中国教育考试第一门户】
单选
2、问净收益，选A
4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低
6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于
8，问丙公司应该如何，选继续开发
10，问赔偿金额，选差价+利息

找错
指错题大概：
2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对
4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。第一次考没安排好时间）
6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整
8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%
10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明
12、估价结果缺少车库的价值
第二版
2、结果报告中，估价对象缺房地产建成具体到月。
4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。
6、未说明实例是否包含车库的价值
8、钢混40年错
10、收益法公式选用无理由
12、缺修正金额计算的过程和理由
第三版
2、致委托人函估价对象描述不清，缺少楼层和车库；
4、结果报告估价对象权益状况描述不清，缺：建筑物建成年月日（只表述为2000年建成）、缺土地使用权出让年限（只表述剩余年限27年）、缺他项权设立时间；
6、市场法中可比实例缺权益状况的修正；
8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正；
10、收益法收益年限错误，未考虑土地使用权剩余年限；
12、收益法中维修费计算基数错误，不应该为估价对象实际重置价格；

改错
1、法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可
3、经济上可行，仅测算两种使用方式的收入现值不够，还应测算其费用现值，两者的净现值相比较做出选择
指错题中：
6、市场法中可比实例缺权益状况的修正。貌似只是说租金，不需要吧
9、收益法年总费用中缺租赁费；？？？？
13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少，（与2重复吧。）

改错
1、法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可
个人认为应改为“法律上允许”。
1、为解决该地区商铺短缺的问题，政府已明确将该住宅小区住宅一层变为商业用途，（规划已确确实实发生了变化，而且确指是X小区X楼一层的居住用房）；
3、委托人变更申请已提交，正在办理中。
试想在实务操作中，又有哪个产权人会将这样的房子当作住宅来评估并卖出？

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大家好！我是会计专业的，今年想报考房产估价师，不知道难度大不大，该怎么样复习，请各位多指教