二三线城市房地产发展前景

二三线城市房地产发展前景 来源：233网校2011年4月25日【233网校：中国教育考试第一门户】
2009年对于房地产企业来说是个不差钱的年份，地产信贷超过40%的高增长给了房地产企业较大的融资杠杆，银行向优势品牌地产企业倾斜，众多房企巨头不仅在销售上纷纷创出历史新高，并且在土地市场上也不惜代价的高价抢地，各地“地王”不断涌现。

2010年，房地产调控政策的密集出台，在“国十一条”严控开发商囤地、力图降低企业杠杆率的监管框架下，对房地产开发领域的信贷将更加严格谨慎。尽管2010年总体的信贷增量仍会保持在一个较为宽松的额度，但地产信贷将不会再出现较大的增长。一方面随着土地出让金的首付成数增加，地产企业的融资杠杆能力在下降，另一方面银行也会更加注重信贷质量，对融资企业加大审核力度，其中包括项目资本金、四证等考核指标。

一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。

房地产市场仍然面临偏紧的政策环境。2009年，我国房地产市场先冷后热，其快速回升也对经济整体回暖发挥了重要作用。2009年下半年以来，针对部分地区地价和商品房价格过快上涨，中央出台一系列的调控政策，未来一段时间房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，但是由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业，目前房价和地价水平处于历史高位，继续上涨动力不足，出台更严厉的调控政策的可能性不大。展望2010年，在整体经济结构调整的背景下，房地产市场也将出现洗牌：一线城市整体发展速度或放缓，二、三线甚至四线城市发展有望提速。

二、三线城市正面临快速的城市化、工业化进程，成为房地产市场新的增长点。二、三线城市房地产投资开发快速升温，主要原因可归结为，新一轮房地产调控使一线城市土地供应进一步受限，贷款紧缩，房地产业门槛抬高，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。同时，国家有关部委新近已经明确了发展中小城市的规划步骤，城市化、工业化进程将提速，也为二、三线城市房地产业带来新的契机和发展空间。

知识链：

房地产信托的概念以及近几年的发展情况

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