2013房地产估价师《经营与管理》重点详解第一章4

2013房地产估价师《经营与管理》重点详解第一章4 来源：233网校2013年9月20日【233网校：助你将考试一网打尽】
第一章
第四节风险与投资组合

投资组合理论的主要论点是：对相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。在高通胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽可以将个别风险因素减少，但系统性市场因素仍然存在。由于这个原因，市场性风险率变成了某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。
由投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型便能更好地分析这个风险与收益的关系。资本资产定价模型与公式的意义是一致的，在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。很巧合，这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房地产市场上。
假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.4，则房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：r=10%+0.4 =14%
A.0.57
C.0.80
【答案】B解析：由公式知：12%=3.5%+βj，故βj=0.74
通过这个模型的计算，再假设新西兰当时的国家债券的收益率9%，则可测算出每一个子市场应利用的折现率为：零售商业用房11.07%、写字楼10.53%、工业物业10.26%。

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大家好！我是会计专业的，今年想报考房产估价师，不知道难度大不大，该怎么样复习，请各位多指教