2013房地产估价师《经营与管理》重点详解第二章2

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:08:44

2013房地产估价师《经营与管理》重点详解第二章2 来源：233网校2013年9月21日【233网校：天下考生的良师益友】
第二章
第二节房地产市场结构与市场指标

从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。⑴总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。⑵区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。⑶产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。⑷供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。⑸投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。⑹租买结构：指当前使用中的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。
房地产市场细分依据：地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准。
按房地产用途细分：居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。
按交易形式细分：房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。依不同房地产交易形式对市场进行划分，土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，土地交易实质是土地使用权的交易;新建成的房地产产品交易，存在着销售、租赁和抵押等子市场;存量房屋的交易，存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。
反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标3种类型
⑴新竣工量，指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的栋栋房屋建筑面积的总和。
⑶存量，指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数;数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。
⑸空置率，指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St;在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
⑺房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
⑼平均建设周期，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。
㈡需求指标
⑵人口数，指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口、现有人口。其中，户籍人口是在某地户籍管理机关登记有常住户口的人;常住人口：指经常居住在某地的人口;现有人口：指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。
⑷就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员。这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。
⑹城镇登记失业率，指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。
⑻城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。
⑽商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。
㈢市场交易指标
⑵出租量，指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。我国房地产开发统计中的出租面积，指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。
⑷吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示。
⑹预售面积指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。
⑻房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。