2013年全国房地产估价师考试案例与分析第二章重点

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:09:14

2013年全国房地产估价师考试案例与分析第二章重点来源：233网校2013年7月12日【233网校：中国教育考试第一门户】

第二章不同类型房地产估价
单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
不同类型住房价格内涵差异明显
1.位置
3.生活服务设施
5.环境质量
1.建筑结构、类型和等级
3.建筑质量
四、居住房地产估价的常用方法
市场法
成本法
收益法

五、商业房地产及其特点
商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。
在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同的经营内容一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。
商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高，向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。

六、影响商业房地产价格的主要区位状况
影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。
交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，二是经营者方面。
商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。
通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。
1.建筑品质及内部格局
3.面积
5.无形价值

八、商业房地产估价的常用方法
为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。
商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。
在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。
1.所处区位好，规模大写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。
3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业服务的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业服务企业管理和代理出租。
十、影响商务办公房地产价格的主要区位状况
2.交通条件
4.楼层
1.外观形象
3.设备、设施
5.物业服务水平
十二、商务办公房地产估价的常用方法
收益法
市场法
成本法
十三、旅馆房地产及其估价特点
2.功能多样
4.价值主要体现在接待客户的类型及其能力

1.交通条件
十五、影响旅馆房地产价格的主要实物状况
2.经营管理
旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。
酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点参阅本章第二节。
地段选择的差异性
十八、工业房地产及其估价特点
非标准厂房多，建筑工程造价相差大
厂房使用寿命受腐蚀性影响大
成本法
市场法
收益法