2012年房地产估价师经营与管理：房地产市场的特性与功能

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:09:23

2012年房地产估价师经营与管理：房地产市场的特性与功能来源：233网校2012年7月16日【233网校：中国教育考试第一门户】
第三节房地产市场的特性与功能

一、房地产市场的特性
市场供给的垄断性。市场供给在短期内缺乏弹性；市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，难以形成统一的竞争性市场，房地产市场容易存在部分或地域性的垄断。如定价采取价格领袖制→合谋、垄断
市场交易的复杂性。交易是产权的流转及其再界定；交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间长，交易费用多；信息缺乏，交易通常需要房地产中介人员提供服务。
存在广泛的经济外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展→财政收入增加→城市基础设施建设和环境改善→正外部性；房地产价格上升→支付能力下降→住房问题→金融风险、金融危机→影响整体经济的持续稳定发展→负外部性
以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。
在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可通过价格信号来指导买卖双方的行为。即价格机制是通过市场发挥作用的。
配置存量房地产资源和利益。土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
指导供给以适应需求的变化。供给的变化可能会由于下述原因引起：①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，若售价太高，出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
引导需求适应供给条件的变化。市场可引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。