2013年经营与管理辅导：房地产市场的运行规律

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:09:24

2013年经营与管理辅导：房地产市场的运行规律来源：233网校2013年1月24日【233网校：中国教育考试第一门户】
第四节房地产市场的运行规律

一、房地产空间市场与房地产资产市场
房地产空间市场。房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态。空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
二、房地产市场的周期循环
指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
影响房地产周期循环的主要原因包括：⑴影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞；⑵生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；⑶政策影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；⑷制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。
㈣分析房地产周期运动的新观念
㈤房地产市场的自然周期
⑴第一个阶段始于市场周期的谷底。这时供给保持基本静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。随着存量房地产被市场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租值从稳定状态过渡到增长状态。随着这个市场复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场最后达到供需平衡。
⑶第三阶段始于供求转折点，此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。由于在该过程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租客；租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段。
㈥房地产市场的投资周期
当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间 , 市场上只有可以承受高风险的投资者。由于租金和经营现金流已经降到最低水平，存量房地产的价格达到或接近了最低点。承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。
当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。由于资本不断流向存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，以致投资者难以接受，导致房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。