2013年经营与管理辅导：政府对房地产市场的干预

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:09:24

2013年经营与管理辅导：政府对房地产市场的干预来源：233网校2013年1月24日【233网校：中国教育考试第一门户】
第五节政府对房地产市场的干预

一、政府干预房地产市场的必要性
市场失灵是指市场价格无法在资源配置过程中发挥作用的现象。垄断性→制定反垄断政策。外部性→税收、补贴、外部性收益—成本内部化等措施→提高市场效率。信息不对称问题→建立、实施信息公开制度，提高市场透明度。
住房保障是经济、社会、政治问题。
经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。扩张，收缩
㈤房地产市场非均衡
对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房税收政策等。
在我国当前的土地制度条件下，土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。土地供应政策的核心是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著。科学的土地供应计划应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开透明的，能为市场提供近期和中长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲目竞争和非理性行为。通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府须拥有足够的土地储备和供给能力。
房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个人住房抵押贷款价值比率的调整，会明显影响居民购房能力，进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响。发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。
目前我国城市住宅的供给主要有三类：廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通；经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导；市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。
城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境，三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。
房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象。房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内。建造成本及与专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖三种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行等方面起到明显的作用。
三、规范房地产市场行为的措施
㈡推动行业诚信体系建设。市场经济，诚信为本, 诚信建设尤为重要。房地产作为社会经济发展和社会公众切身利益密切相关的服务行业，诚信建设尤为重要。建设部推动建设的“中国房地产信用档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试。
㈣加强产权管理。房地产交易实际上是一种权益的交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。