2012年房地产估价师经营与管理：前期工作

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:09:25

2012年房地产估价师经营与管理：前期工作来源：233网校2012年7月17日【233网校：中国教育考试第一门户】
第一节前期工作

当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，实施过程的第一步是获取土地。
土地储备：指市县国土部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。建立目的：加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。
土地一级开发：指由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行市政基础设施和社会公众配套设施建设，使土地达到“几通一平”的建设条件活动。
㈡获取土地的途径
2. 土地使用权划拨。以划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。经济适用房和廉租房项目用地，目前也通过划拨方式供地。以划拨方式供应经济适用房和廉租房建设用地时，逐步开始采用以未来租售价格不标的的公开招标方式。
4. 与当前土地使用权拥有者合作。是获得土地使用权的一种重要的方式。
㈠土地出让过程中的规划管理
《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，是出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，须经规划部门批准。受让方在办理《建设用地规划许可证》时，须持有附具规划部门提供的规划设计条件及附图的出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。
开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。
申请《建设用地规划许可证》阶段。持发改委批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件、 1/2 000 或 1/500 的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向规划部门提出申请。审核颁发《建设用地规划许可证》，主要规定了用地性质、位置和界限。
设计方案审批阶段。kfs持含有2个以上设计方案报审表、项目各设计方案的总平面图、各层平立剖面图、街景立面图等、方案说明书及其他相关资料，向规划部门提出设计方案审批申请，规划部门协同有关单位审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，kfs根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报审批。规划部门审批通过后，签发“规划设计方案审批通知书”。