2012年房地产估价师案例与分析权威卷及答案(第一套)

2012年房地产估价师案例与分析权威卷及答案 来源：233网校2012年9月17日【233网校：中国教育考试第一门户】
一、问答题
请问：
2、写出估价技术路线。

某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

二、单项选择题
1．该成片荒地开发完成后的总价值为（ ）亿元。
B．8
D．10.6
A．1627
C．2.726
3．假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是（ ）。
B．测算拟开发场地的最低价格
D．测算开发中可能出现的最高费用

某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。
A．2240
C．1785.71
5．需补交土地使用权出让金等费用为（ ）万元。
B．200
D．300
A．1785.71
C．1170.39
7．不属于待开发的土地是（ ）。
B．毛地
D．熟地

6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
A．市场法
C．收益法
9．该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（ ）万元。
B．1000.00
D．829.94
A．106.08
C．829.94

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