2011房地产估价师考试

2011房地产估价师：现金流量与资金时间价值疑难问题解析 来源：233网校2011年5月2日【233网校：中国教育考试第一门户】
疑难问题解析
答：你的理解正确，最后一步用等额序列支付终值系数公式计算就是这个含义，如果不考虑所欠本金的利息，到期后应偿还15×12×379．96元=68392．8元，远远少于F值。
第一：开发一销售模式书中应有一个向下的垂直箭头表示销售税费可在4—6中间或者在6现房销售收入下；
第三：第l45页第四行最后一句话可能是书中错误还是我误解，书上说现金流入包括销售收入和销售税费，我认为销售税费应说成是现金流出。
第二：n点向上有一个出租收入和一个长的转售收入，向下有一个运营成本；
3．问：购买一更新改造一出售模式的现金流出包括购买成本和购买税费、更新改造成本，购买一更新改造一出租一出售模式的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本。同样是购买，为什么第一种形式下，包括购买税费，而第二种形式下，不包括购买税费?
4．在现金流量表中，不应该出现。
B．所得税
D．折旧与摊销
答：所得税是体现在损益表中而肯定不会出现在现金流量表中的一个参数。
而不是实际利率?
6．问：每年应计利息=×贷款利率。但是，史老师在讲课中关于还本付息方式中的一次还本利息照付中谈到利息计算按复利计算，在等额还本利息照付中举的那个例子中利息计算也没有用上边的利息计算公式，在做网校给的练习题中有的题利息计算按上边的公式计算，有的却不按上边的公式计算，请老师详细讲解一下该公式的应用范围，即什么情况下用上边的公式计算利息，什么情况下按其他方法计算利息?
7．关于期末惯例法是不是可以这样理解?比如，2月5日支出100万，2月12日支出200万，2月18日支出现l50万，按期末惯例法，应该看做在月末支出了万=450万，对吗?
8．问：关于购买一更新改造一出售模式现金流量图，有部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、更新改造成本，现金流入包括销售收入和销售税费。这是《开发》教材上的一段话，也有相关例题。现金流入包括销售税费我不能理解，是否印刷错误?
9．问：对于等额还本利息照付是如何还款的，归还等额的本金及利息，我举一例题，一次性借3000万元，每年还l000万元，利率为l0％。则在第1年末是还l000×1．1万元=1100万元，第2年还l000×1．1×1．1万元=1210万元，第3年是还1000×1．1×1．1×1．1万元=1331万元，是这样还的吗，如果有误，请老师指正；对于一次还本利息照付，则每年只付利息，到期一次还本对吗。我举一例，同上一次性借3000万元，利率为l0％，每年还息，以期还本，则第l年末还300万元，第二年末还300万元，第3年末还3300万元，对吗，如果有误，请指正；如果是每年末计息，到期一次还本付息，我举一例，同上一次性借3000万元，利率10％，则在第1年计提300万元，第2年则计提330万元，第3年363万元，则第3年末共支付3993万元。
1100万元，三年合计还款3600万元。
如果是每年末计息，到期一次还本付息，同上例，第三年末共支付3000×1．13万元=3993万元。
A．39．34
C．20．38
答案：B
答：这两道题不一样，上题是连本带息一次付清，而《开发》教材例5-2是一次还本利息照付。
答：等额还本利息照付是每期还本数额相等，每期利息是相应的剩余本金所应支付的利息；这与等额还本付息是不一样的。比如借l万元，分l0年还，每年等额还本利息照付时，还本金l000元，利息按规定利率支付；若是等额还本付息则不单独计算应还的等额本金，而是利息与本金一并考虑，按等额序列现值系数公式求出每年的还本付息额。
答：不一定，但有一点肯定，即A与F的箭头方向一定相反。

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