2011年房地产估价师考试

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:10:09

2011年房产估价师：房地产开发程序与管理历年考试焦点来源：233网校2011年4月26日【233网校：中国教育考试第一门户】
从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系。

投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是进行可行性研究。

投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。

对于房地产开发商而言，以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与城市基础设施用地和公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。经济适用住房和廉租住房项目用地，目前也通过行政划拨方式供地。以行政划拨方式供应经济适用住房和廉租住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式。

确定规划设计方案并获得规划许可中的开发项目的选址定点审批，《建设用地规划许可证》的申领阶段，《建设工程规划许可证》申请阶段的内容、它的批准顺序以及申领《建设用地规划许可证》须提供的材料内容是历年的考试重点。

开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在内的工程项目管理。其中，进度控制的横道图、网络图是每年单选题和判断题的考试焦点；合同管理中的开发商的主要合同关系包括的内容；安全管理中的施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责；分包单位向总承包单位负责；竣工验收中的当项目完工并具备竣工条件后，由承包商向开发商提供完整竣工资料及验收报告，并提出竣工验收申请。由开发商负责组织有关单位进行验收，对提出的修改意见，由承包单位按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查，检查后由监理工程师列出质量缺陷清单。

制定租售方案的工作内容主要包括：租售选择、租售进度和租售价格。

一定要记住以下几个数字：开发商在申请领取施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同造价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同造价的30％。开发商应当自工程竣工验收l5曰内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。

竣工结算的概念及内容。竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行

工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。开发商

收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。开发商确认竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。

2009年版《开发》教材变动的知识点

1)作为房地产开发活动的发起者，房地产开发商或房地产开发企业是开发创意、规划设计、投资融资、工程建造和市场营销环节的协调管理者，也是开发风险的主要承担者和开发利益的主要分享者。强 2)土地储备的运作程序有四个步骤：①收购；②开发整理；③储备；④供给。

3)按照开发建设项目用地的国有建设用地使用权获取方式不同，房地产开发商需要办理的规划审批工作要求有一定差异。该差异主要体现在：以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段的《规划意见书》审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，已经作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定下来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》，而不是像划拨土地开发项目的开发商那样，需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，经政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积和允许建设范围后，核发《建设用地规划许可证》。

对开发项目选址、定点审批阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

4)在申请领取《建筑工程施工许可证》应具备的条件中删除了持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了按法律有关规定缴纳的费用等内容。

5)由于土地成本和前期费用占总开发成本的比重越来越大，所以对许多开发商而言，项目进展到获得建设工程开工许可阶段，其成本支出往往已经超过了项目成本的50％甚至70％。

6)综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。