2013年房地产估价师考试基本制度与政策辅导（三）

2013年房地产估价师考试基本制度与政策辅导（三） 来源：233网校2013年4月24日【233网校：中国教育考试第一门户】
六、商品房销售代理

房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。
房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

例题：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括。
B.实行销售代理可以不签订委托合同
D.房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

七、商品房销售中禁止的行为
房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房
商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

例题：房地产开发企业不得采取的方式销售商品房。
B.收取预售款
D.近本销售
解析：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

八、商品房买卖合同

房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，1995年建设部和国家工商行政管理局联合颁发的《商品房购销合同示范文本》，2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。
1)当事人名称和姓名、住所;
3)商品房的销售方式;
5)交付使用条件及日期;
7)供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
9)面积差异的处理方式;
11)解决争议的办法;
13)双方约定的其他事项。

例题：目前实行的商品房买卖合同示范文本指的是。
B.《商品房买卖合同示范文本》
D.《商品房转让合同示范文本》
解析：2000年建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

计价方式 商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

例题：商品房销售方式包括。
B.按套内建筑面积计价
D.按均摊建筑面积计价
答案：ABC

误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比=/合同约定面积×100%合同未作约定的，按以下原则处理：
2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

例题：某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100m2，合同约定建筑面积97m2.该商品房的成交价格是。
B.388640元
D.400000元
解析：本题中，面积误差比=/合同约定面积×100%=/97×100%= 3.09%.根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。

中途变更规划、设计

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

保修责任

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

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