2015年房地产估价师《理论与方法》考点：收益法的理论分析

2015年房地产估价师《理论与方法》考点：收益法的理论分析 来源：233网校2014年11月11日【233网校：中国教育考试第一门户】
1、利息理论的分析

银行按揭贷款等额还本付息偿还模式： A= Pr/[1--n] 。这种普遍的模式除了近来受到一些与其他还款方式多支付了利息的指责以外一直没有大的争议，同时，此模式与评估所用的典型模式完全相同，不同的只是r在评估时为资本化率。另外一个模式是金融及证券市场股票价值理论： P=A/I。③不过必须指出的早期这一结论并不是由P=?Ai.-n ，当Ai不变时P= A/I[1--n] ，当n→∞时P=A/I，A=PI .同时应当指出的是，证券的价格评定几乎不使用P=A/I，也不使用P= A/I[1--n]，而是使用与他们几乎无关的模式。由以上分析可以确认收益法的第一个理论渊源是利息理论和模式，但分歧也严重。在相同的数学模式下：已经由确定的利息率转换为不确定的未来投资收益率。理论的缺陷可能开始萌芽：不确定的未来投资收益率将导致理论应用的问题。

2、经济性项目的评价

NPV=-P+?Ai.-n 有NPV=0、 NPV0共三种情况。④

①当 NPV=0的情况下，则P= ?Ai.-n 即投资等于未来收益的贴现和;当净现值等于0时，可以求得内部收益率。

②当NPV?Ai.-n 即投资大于未来收益的贴现和。

③当 NPV>0的情况下，则P

有必要指出：项目评价不能够计算和确定未来真实收益及收益率。其分析的目的是得到一个可以与已经确定的指标相比较的指标。这一指标准确地说是一个建立于贷款利息率上的利息率指标。估价理论所探讨的收益法理论是建立在第一种情况基础上，即收益法的所谓理论基础：当 NPV=0 时则有P= ?Ai.- n 即投资等于未来收益的贴现和。由此分析可以确认收益法的第二个理论来源：未来投资收益预期的收益贴现理论，而分歧也严重：目的与手段互换，理论缺陷开始萌芽：投资等于未来收益的贴现和只是一种假设的状态，投资多数情况下不等于未来收益的贴现和，只有在采用内部收益率时才相等。收益与投资的复杂关系并非未来收益的贴现和可以描述。事实上投资任何情况下都不必然等于预期收益，投资可能赢利也可能亏本，评估价格等同于投资的逻辑也可能有问题。

3、总结

收益法的两个理论来源一是复利和贴现理论，二是预期的未来投资收益理论，两者的结合可以称为收益贴现理论。

233网校编辑推荐：

2014年房地产估价师考试试题及答案

2014年房地产估价师考试成绩查询入口|合格标准

来源:233网校-房地产估价师责编:xiaoqing评论纠错