2012年房地产价格影响因素分析

2012年房地产价格影响因素分析 来源：233网校2011年11月30日【233网校：中国教育考试第一门户】
第9讲 房地产价格影响因素分析

内容：
②环境因素；
④经济因素；
⑥行政因素；
⑧心理因素；
1．自身因素
1．1位置
房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。具体一点来说，商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。居住用途房地产的位置优劣，主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷，以及离市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。工业用途房地产的位置优劣，通常需要视产业的性质而定，一般来说，凡是位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及动力取得，其价格必有趋高的倾向。
1．2肥力
肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要，所以，肥力这个因素主要是与农地的价格有关。对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。
地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。
1．4地形、地势
由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。
1．5土地面积和形状
土地形状是否规则，对地价也有一定影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。
一般来说，受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格，要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。
农地中的坡地，阴坡地与阳坡地的价格差异也很明显。
把降水量与地势结合起来看，对房地产价格的影响比较明显。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。
1．7建筑物本身

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