拟定作业方案等：2012年房地产估价程序考试辅导

2012年房地产估价程序考试辅导 来源：233网校2011年12月1日【233网校：中国教育考试第一门户】
确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面进入搜集资料和实地查勘时有的放矢，避免不必要的无效劳动。
据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期；便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定投入多少人力参加估价。
4．搜集估价所需资料
搜集资料的渠道有：①委托人提供；②实地查勘获得；③询问有关知情人士；④查阅估价机构自己的资料库；④到政府有关部门查阅；⑤查阅有关报刊或登陆有关网站等。
实地查勘是估价人员亲自去估价对象现场，对委托人先前介绍或提供的估价对象的有关情况，以及事先收集的估价对象的坐落、面积、四至、用途、产权等资料，进行调查核实，同时亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、内部状况，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性等。
完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。
估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜 集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。关于所搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法的采用不包括后一种情况。
7．确定估价结果
寻找导致较大差异的原因，可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。特别需要强调的是，估价中的每一个数字都应有来源依据。
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