原始、账面、市场等价值：2012年房地产价值和价格的种类讲义

2012年房地产价值和价格的种类讲义 来源：233网校2011年11月23日【233网校：中国教育考试第一门户】
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、交纳的有关税金等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的人账价值。
原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的推移而不断减少的，市场价值是随着时间的推移而上下波动的。
就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
市场调节价是经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以，估价结果应以政府定价为准。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
基准地价、标定地价和房屋重置价格
基准地价，据原国家土地管理局1993年6月22日发布的《城镇土地估价规程》的定义是：“对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。”基准地价也可以定义为：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
这里的房屋重置价格应是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金，加上应得的利润。有了这种房屋重置价格之后，，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价格的比较修正来求取。

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