土地、建筑物等价格：2012年房地产价值和价格的种类讲义

2012年房地产价值和价格的种类讲义 来源：233网校2011年11月23日【233网校：中国教育考试第一门户】
土地价格
同一块土地，在估价时考虑的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有5种：①未征用补偿的农地。取得该土地后还需要支付征地补偿费。②已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地。③已做“三通一平”或以上开发的土地，如已做“七通一平”的土地。④在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。取得该土地后还需要支付拆迁补偿安置费。⑤已做拆迁补偿安置的城市空地。
建筑物价格
房地价格
对于同一宗房地产而言，有：①房地价格＝土地价格+建筑物价格；②土地价格=房地价格-建筑物价格；③建筑物价格＝房地价格-土地价格。
总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
货币；包括币种和货币单位。在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。 在货币单位方面，如是元，还是万元等。
在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国大陆通常采用平方米，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。
楼面地价=土地总价/总建筑面积
楼面地价=土地单价/容积率
所有权价格、使用权价格和其他权益的价格
房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。
买卖价格、租赁价格、典价、抵押价值、保险价值、课税价值和征用价值
租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租，是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。中国目前的房租有市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有天租金、月租金和年租金之别。此外，要注意租赁价格与租赁权价格是两个不同的概念。
抵押价值是以抵押方式提供债务履行担保的房地产的价值。在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是抵押房地产的价值，由于贷款人希望在整个抵押期间，抵押房地产无论是在设定抵押之初时的价值还是随着时间的推移而变化了的价值，都要超过未偿还的贷款余额，因为只有这样才能使贷款安全收回，所以，从理论上讲，抵押价值本质上应是债务履行期届满债务人不履行债务，抵押房地产折价或者拍卖、变卖所最可能实现的价格或者在设定抵押时的价值。但在实际估价中，要评估拟抵押的房地产在未来折价或者拍卖、变卖所最可能实现的价格或者设定抵押时的价值，由于在委托评估时何时设定抵押、贷款期限多长、借款人是否如期偿还，以及折价、拍卖、变卖抵押房地产的时间等都难以确定，从而使得抵押价值评估只能演变为评估拟抵押的房地产在委托评估时的价值，通常具体为估价作业期间的某个日期的价值。
课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。
实际价格和名义价格
名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造，但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的房地产；当为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格。
一般来说，一般商品的现货价格与期货价格之间的差额接近于它的储存费用，
期货价格＝现货价格+储存费用
期房价格＝现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

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