2012年房地产估价师经营与管理：静态盈利能力指标及其计算

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:16:21

2012年房地产估价师经营与管理：静态盈利能力指标及其计算来源：233网校2012年7月21日【233网校：中国教育考试第一门户】
【例6-8】假定【例6-5】中各项主要开发成本的投入比例分配如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。
总开发成本：18 619．8万元；
销售税费：l 716万元；
开发商利润：24 684－18 619.8＝6 064．2；
从这个例子可以看出，当建设进行到2005年第四季度末时，时间正好是建设期的中点，但建设费用仅投入了40%。
随着一些规模较大的房地产开发公司和组织的不断出现，以及开发项目的复杂程度不断提高，人们往往要考虑使用更为精确完善的现金流法进行评估。[例6-8]中所使用的现金流法对于下面几种类型的开发项目评估尤其有效：
商业区开发项目。随着城市现代化建设的发展，城市商业区的开发项目已不仅仅局限于建筑各种大型商业零售中心了，它还要求这些商业零售中心具有完备的附属设施，如多层停车楼、写字楼、餐饮中心、文化娱乐和休闲场所等。这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，因此，一个商业区开发项目可能会分阶段开发，某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。这类项目现金收支情况也很复杂，适合用现金流评估法评估。
新区开发和旧城改造项目，所需时间长，资金需求量大，而且来源于各种渠道，现金流量收支情况也很复杂，更需要用现金流法评估。
1、开发投资的投资利润率：指项目年平均利润额占项目总投资的比率。项目总投资与项目总开发成本的差异：前者不含财务费用。

销售税金＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加
投资利润率可根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
1、资本金利润率：指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为开发投资项目投入的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：
【例6-9】已知某房地产投资项目的购买投资为4 500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1 500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。
投资利润率＝年平均利润总率/项目总投资×100%＝650/×100%＝13.0%
资本金净利润率＝年平均税后利润总额×100%＝500/1500×l00%＝33.3%
四、静态投资回收期

五、现金回报率和投资回报率
含义：指置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。分类：税前现金回报率和税后现金回报率。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。
含义：指置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。投资回报率中的收益包括还本付息中投资者所获得的物业权益增加值，还可考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。