2013年经营与管理：房地产投资的形式与利弊

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:16:21

2013年经营与管理：房地产投资的形式与利弊来源：233网校2013年1月22日【233网校：中国教育考试第一门户】
第二节房地产投资的形式与利弊

房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资包括开发投资和置业投资。间接投资包括：①投资房地产企业的股票或债券，②投资房地产投资信托基金，③购买住房抵押支持证券。
㈠房地产开发投资——短期投资
㈡房地产置业投资
二、房地产间接投资
房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划，不仅解决了资金短缺问题，为投资者提供了间接投资房地产机会，使其分享房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。形式：首次公开发行、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券。
概念：是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。投资者把资金交由信托投资基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人。
类型：权益型、抵押型、混合型。REITs选择投资的领域广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。因有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了个人、机构投资者间接投资房地产的重要工具。
㈢购买住房抵押支持证券
住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等住房金融市场上的重要筹资工具和手段，泰国、韩国、马来西亚、香港等新兴国家和地区也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，住房抵押支持证券将出现在中国的投资市场上。
㈠房地产投资之利
相对较高的收益水平。开发项目成本利润率≥20％，有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆，其权益投资收益率会更高。置业投资持有期内权益收益率每年可达10％～12％。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。
金融机构通常认为以房地产为抵押物，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产是一种重要的信用保证，且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，金融机构提供的抵押贷款比例相当高，可达到70％～90％，且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方，甚至可获得超过90％～100％的融资。
提高投资者的资信等级。拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。
流动性差或变现性差。缺点还包括：投资数额巨大。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。投资回收周期较长。除了开发投资在项目竣工后在3～5年能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受长时间的资金压力和市场风险，要求投资者资金实力强，与机构投资者合作。需要专门的知识和经验。房地产开发涉及的程序和领域复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的数量。置业投资者要想达到预期投资目标，也对其专业知识和经验有较高的要求。