2011房地产估价师考试

2011房地产估价师：经济评价指标与方法疑难问题解析 来源：233网校2011年5月6日【233网校：中国教育考试第一门户】
答：例题6．7从开发成本及费用总计57098万美元中减去销售税费4758万美元，是为了与总开发价值相匹配。在考试中，应将销售税费计入总开发成本。
答：FNPV=一9531+／+／2…也就是把每年的资本金净现金流加上还本收益。
13．问：我想问一下例6-8中，季度末累计值口为何当期的要计算上一期的利息，这与下一行的利息计算不冲突吗?另外利息计算时用不用分成当期的1／2计息?好像2006年的考题也牵涉到这种计算利息的方法，到底何时计息考虑当期的l／27
14．问：《开发》教材例6-10中年运营费用为毛租金收入的30％，计算的年运营费
答：例6-2中的年毛租金收入是指“有效毛收入”，而例6．10的年毛租金收入是指“潜在毛收入”，两者含义不同。是《开发》教材的一个前后概念不统一的疏忽。另外，“毛租金收入”的概念本身不够严谨，其用语与《理论》教材中的潜在毛收入和有效毛收入的区分不清晰，不过，根据各自题意，是可以做出正确判断的。
答：在估价时点投入时，并没有抵押贷款还本付息，从第二年开始有抵押贷款还本付息
第一年，万元=723．6万元，第二年，[723．6×]万元=777．9万元
答：在估价时点投入时，并没有抵押贷款还本付息，从第二年开始有抵押贷款还本付息。二、计算公式汇总
在销售情形下
注：①期间费用计入开发建设投资，不另计。
在出租情形下
注：在此情形下的运营成本、期间费用和经营税金及附加均包含在运营费用中。
经营利润=经营收入一经营成本一期间费用一经营税金及附加
“经营中的商业经营风险回报”可以理解为“不属于房地产本身所产生的收益，而是由于商业经营所承担风险应得的回报”。
利润总额=经营利润+营业外收支净额
可供分配利润=税后利润一

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