2014年房地产估价师《案例与分析》专题训练(3)

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:17:50

2014年房地产估价师《案例与分析》专题训练来源：233网校2014年8月26日【233网校：中国教育考试第一门户】
案例1：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

问题：

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

答案：

1.错误有：

应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

或：不应采用实际支出时的各项成本费用。

应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

或：不应计自至估价时点。

利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

或：利润不应是开发商的期望利润。

可作为指错题

2.重置价格还应减去折旧。

或：可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

可能存在的烂尾楼设计过时等各种原因产生的功能折旧。

可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

案例2：李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30 日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡.

问题：

1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?

2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

答案：

1.理由包括：

二者的时点不同，价值不同。

二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。

二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

2.理由包括：

二者的时点不同，价值不同。

拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

对估价对象的界定可能不同。