四、单项选择题答案：2013房地产估价师理论与方法最新习题：第六章

2013房地产估价师理论与方法最新习题：第六章 来源：233网校2013年9月14日【关注233网校,就是关注自己的未来】
1、【正确答案】A
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。参见教材P174～176。
3、【正确答案】B
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P182。
5、【正确答案】D
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元；估价对象90平米。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90 92/97=85.36。
7、【正确答案】B
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】正常负担下的价格＝买方实付金额／（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500／（1＋5％）＝2380.95（元）。参见教材P185。
9、【正确答案】D
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P185。
11、【正确答案】B
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】如所有税费均由买方负担，则约定成交价格二卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格二买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格二卖方实得金额，而卖方实得金额二正常成交价格一卖方税费＝ 正常成交价格＝0.95 正常成交价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格＝0.95 正常成交价格，而实际上该可比实例约定成交价格＝0.92 正常成交价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数＝0.95/0.92=103.26%。参见教材P185。
13、【正确答案】A
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】容积率=总建筑面积/建筑用地面积；建筑用地面积=6000/3=2000；土地单价=1800000/2000=900元/平方米。参见教材P186。
15、【正确答案】A
建筑面积单价＝28.811/111.11＝2593.018868元/平方米，选A。参见教材P187。
16、【正确答案】A
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】住宅总价＝（145+9） 3295＝507430；按套内建筑面积计算的单价＝507430/145＝3499.517241=3500。参见教材P187～188。
18、【正确答案】A
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】还原正常成交价格，设为X
X=6796.12
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】该类房地产在2010年10月25日的价格＝1000 （1-0.5％）8 8.29＝7964（元）。参见教材P194～195。
21、【正确答案】D
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2011年9月末的价格＝3000 （1＋2.5％） （1＋0.5％） （1-1.5％） （1-2.5％） （1-1.0％） （1＋1.5％） （1-1.5％）＝2937.6（元）。参见教材P195。
23、【正确答案】B
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元／㎡，所以正确答案是4000 （1＋0.3%）6＝4072.54，参见教材P195。
25、【正确答案】A
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】房地产状况修正系数＝100／97 102／100＝1.05。参见教材P200。
27、【正确答案】B
2011年3月1日至2011年7月1日（估价时点），共4个月，月平均上涨2%
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P204。
29、【正确答案】C
估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X，则100/X=0.98，X=102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04％。
30、【正确答案】C
【该题针对“比较法及其运用”知识点进行考核】
【答案解析】比准价格＝2130 0.3＋2190 0.4＋2220 0.3＝2181元／㎡。参见教材P205。
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