2013房地产估价师理论与方法第七章习题

2013房地产估价师理论与方法第七章习题 来源：233网校2013年8月27日【233网校：中国教育考试第一门户】
1、
【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。
【正确答案】：N
3、
【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。
【正确答案】：Y

【正确答案】：N
V∞＝V40×1／K40＝350×（1＋6）40／[（1＋6）40－1]＝387.69（元／㎡）。
V∞＝V50×1／K50＝360×（1＋6）50／[（1＋6）50－1]＝380.67（元／㎡）。
6、
【答案解析】：则该宗房地产的合理经营期限为：A－（n－1）×b＝0，n＝38／3＋1＝13.67（年）。
【正确答案】：N
8、
【答案解析】：收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。
【正确答案】：N
10、
【答案解析】：房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
【正确答案】：N
12、
【答案解析】：投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。
【正确答案】：N
14、
【答案解析】：市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P251。
【正确答案】：N
16、
【答案解析】：净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参
【正确答案】：Y
18、
【答案解析】：资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。
【正确答案】：Y
四、简答题
【正确答案】：该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
租赁期限内年净收益＝200×240×（1－25％）×12＝43.20万元
V＝43.20／（1＋10％）＋43.20／（1＋10％）2＋48.60／10％（1＋10％）2×[1－1／（1＋10％）40－4－2]＝460.90万元
年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40万元
（3）该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算
2、
（1）商店一层价格的测算：
租赁期限外年净收益=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）
=375.69（万元）
年净收益=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）
=229.21（万元）

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