计算题：2011年房地产估价师《理论与方法》押密试题及答案

来源：互联网发布时间：2017-03-01 08:21:15

2011年房地产估价师《理论与方法》押密试题及答案来源：百度2011年10月13日【233网校：中国教育考试第一门户】

四、计算题
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。
假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。
原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。