问答题（2

2015年房地产估价师《案例与分析》练习题一 来源：233网校2014年12月30日【233网校,有你,也有我！】
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（二）、房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险合同？房地产保险估价可分为哪两类？

【正确答案】：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，投机风险和必然或已知损失不属于房地产保险范围。

房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。

（三）、请简述居住房地产估价的常用方法，并指出每种方法的适用情况。

【正确答案】：居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法（在建住宅）等。

1.市场法

由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。

2.成本法

成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。

3.收益法

对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。

4.假设开发法

在建的住宅工程可以用假设开发法估价。

【答案解析】：

【该题针对“不同类型房地产估价”知识点进行考核】

（四）、简述商业房地产有哪些特点？

【正确答案】：商业房地产的特点包括五点，分别是：

1.收益性

商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。

2.经营内容多，业态多样

在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容。

3.出租、转租经营多，产权分散复杂

商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。

4.装修高档而复杂

为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。另外，商业用房装修升级快，经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。

5.垂直空间价值衰减性明显

商业房地产的价值在垂直空间（立体空间）范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层（如一楼）对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。

【答案解析】：

【该题针对“不同类型房地产估价”知识点进行考核】

（五）“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？

【正确答案】：确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中：①注重预期风险，②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的损耗就是要考虑的主要因素。

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