参考答案：2012年房地产估价案例分析模拟试卷及答案解析

2012年房地产估价案例分析模拟试卷及答案解析 来源：233网校2012年2月29日【233网校：中国教育考试第一门户】
一、简答题
②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。
④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资；否则，就说明不值得投资。
（2）还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。②可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
2．按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。
4000-=3485
二、综合题
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6（元）；
3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。
2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”；
8.缺少市场背景分析；
10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰；
14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加；
16.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由；
三、阅读理解

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