2005年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题及答案

2005年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题及答案 来源：233网校2005年12月4日【233网校：学子希望之家！】

2．6比较修正计算
表三
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
2.7预计开发完成后的总价值
2984×39820.80=11882.53
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
3.2室外道路管网及绿化等工程费
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
3.3估价对象的续建成本合计
4、管理费用
4988.95×3%==149.67
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。
6、开发利润
4988.95×15%=748.34
主要包含契税及印花税等，为：

8、运用假设开发法的测算结果
（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/=4846.27
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：
开发成本
39.82万元（计算过程略）
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2，则合计318.57万元。
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62（万元）
39.82+318.57+196.62=555.01
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
投资利息
利率取一年期贷款利率5.76%。
销售税费

6、开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
7、运用成本法的估价结果
六、估价结果确定
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（万元）
附件（略）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价测算如下（节选）：

来源:233网校-房地产估价师责编:yanghuan评论纠错