房产估价师【经营与管理必会考点】房地产市场的市场监测与预警指标

 

　　知识点：房地产市场的市场监测与预警指标

指标

具体内涵

土地转化率

监测土地供应与住房供应之间关系，反映土地转化为房屋的效率，土地转化率＝当期政府批准新建商品房预售和销售面积/当期出让土地规则建筑面积

开发强度系数

反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况

开发投资杠杆率

开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本，反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大

住房可支付性指数（HAI）

HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房；

HAI>100，居民家庭能够承受更高价格的住房，房价相对于收入来说低；

HAI< 100，居民家庭能够承受更低价格的住房，房价相对于收入来说高了

住房价格合理性指数

从经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出判断

房价租金比

考察房地产价格是否过度偏离其使用价值，房价租金比＝房价/租金

量价弹性

判断市场所处的景气阶段，量价弹性＝房地产价格变化率/房地产交易变化率

个人住房抵押贷款还款收入比

反应个人住房抵押贷款违约风险水平，抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/月家庭收入

住房市场指数

反映开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造

消费者信心指数

消费者近期的购房意愿

　　【提示】注意区分各个指标属于哪一类别的指标，同时注意理解各个指标的具体内涵。

　　利用下面的题目练习一下吧

　　【例题】某市2013年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（　）。

　　A.正好能够承受中位数房价

　　B.只能承受比中位数房价更低的房价

　　C.能够承受比中位数房价更高的房价

　　D.可以承受平均水平的房价

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是市场监测与预警指标。HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房；HAI＞100，居民家庭能够承受更高价格的住房；HAI＜100，居民家庭能够承受更低价格的住房。