房产估价师房地产估价师考试《案例与分析》单项选择题答题要求

来源：长理培训发布时间：2017-07-07 11:02:35

　【2010考题·单选题】甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

　　1.采用假设开发法估价时，应按照（　）前提进行估价。

　　A.自己开发

　　B.溢价转让

　　C.被迫转让

　　D.自愿转让

　　"正确答案"C

　　"答案解析"本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为"业主自行开发前提"；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为"自愿转让开发前提"；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为"被迫转让开发前提"。本题中是因经营不善，只能转让。因此应该按照被迫转让前提进行估价。参见《房地产估价理论与方法》教材P324.

　　2.采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（　）。

　　A.0.03

　　B.0.83

　　C.0.85

　　D.1.25

　　"正确答案"D

　　"答案解析"本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。25000÷20000=1.25.参见《房地产估价理论与方法》教材P112.

　　3.采用成本法估价时，可计入开发成本的是（　）。

　　A.办公楼开发费用

　　B.食堂开发费用

　　C.宿舍开发费用

　　D.浴室开发费用