2018房地产估价师理论与方法考点:公式报酬资本化法

 　报酬资本化法的公式：

 

　　V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]

 

　　V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

 

　　A末=A初(1+Y)

 

　　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

 

　　V=A/Y

 

　　Kn=1-1/(1+Y)n =(1+Y)n-1/(1+Y)n

 

　　V70=V∞×K70

 

　　V50=V∞×K50

 

　　V∞=V50/K50

 

　　V40=V40×K40/K50

 

　　Vn= VN×Kn/ KN

 

　　=VN×(1+Y ×[(1+Y)n-1] / (1+Y -1

 

　　Vn= A/Yn〔1-1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1-1/(1+YN)N〕

 

　　以上几个公式中：V-房地产收益价格又称现值;n-收益年限;A1，A2…An--第n期净收益;

 

　　Y1，Y2…Yn--第Y期报酬率(折现率)

 

　　收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限

 

　　收益期限为无限年的公式:

 

　　净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1-1/(1+ Y)n]-b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n-1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2

 

　　净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y-b/Y2)×[1-1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A-(n-1)b]

 

　　n≤A/b+1

 

　　净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y-g)×[1- (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n-1

 

　　无限年 V=A/(Y-g)

 

　　净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1- (1-g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1-g)n-1

 

　　无限年 V=A/Y+g

 

　　以上几个公式中：V-房地产收益价格又称现值;b-净收益逐年递增(减)的数额;g-净收益逐年递减的比率;

 

　　净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为:V=I/(Y-gI)×[1- (1+gI)/(1+Y) n]-E/Y-gE×[1- (1+gE)/(1+Y) n ]

 

　　上式中：I-有效毛收入;E-运营费用;gI-逐年递增的比率;gE-逐年递增的比率;

 

　　预知未来若干年后的价格的公式：

 

　　如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1- (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

 

　　如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y+b/Y2) [1-1/(1+Y) t] -b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

 

　　如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y-g [1- (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

 

　　如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y-g [1- (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

 

　　如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y+g [1- (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

 

　　如果难以预测未来的价格公式为:V=A[ (1+Y) t-1] /Y[(1+Y) t- (1+△) ]

 

　　=A/ Y-△×Y/(1+Y) t-1=A/ Y -△a

 

　　上式中：a-偿债基金系数;A-净收益;V-房地产收益价格又称现值;Y-报酬率(折现率) ;△-增值率;