2019年房地产估价师理论与方法日常训练题（3）

 　需要预测某宗房地产2011年、2012年的价格。通过市场调研，获得该类房地产2006～2010年的价格及其逐年上涨额分别见表10-2第2、3列所示。

　　某类房地产2006～2010年的价格(元/㎡)表10-2

　　正确答案』从表10-2可知该类房地产2006～2010年价格的逐年上涨额大致相同。因此可以计算其逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算各年价格的趋势值。

　　该类房地产价格逐年上涨额的平均数计算如下：

　　据此预测该房地产2011年的价格为：

　　Vi=P0+d×i

　　V5=6810+335×5

　　=8485(元/㎡)

　　预测该房地产2012年的价格为：

　　Vi=P0+d×i

　　V6=6810+335×6

　　=8820(元/㎡)

　　例10-2采用逐年上涨额的平均数计算的趋势值

　　(见表10-2第4列)，基本都接近于实际值。但需要注意的是，如果逐期上涨额时起时伏，很不均匀，也就是说时间序列的变动幅度较大，则计算出的趋势值与实际值的偏离也随之增大，这意味着运用这种方法预测的房地产价格的准确性随之降低。

　　由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。对于例10-2的逐年上涨额，可以选用表10-3的几种权重予以加权。表10-3的权重是根据一般惯例进行假设的。

　　过去各期增减量的权重　　　　表10-3

　　例10-2的逐年上涨额如果采用表10-3的第二种权重予以加权，则其逐年上涨额的加权平均数为：

　　d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5

　　=338(元/㎡)

　　采用这个逐年上涨额的加权平均数预测该房地产2011年价格为：

　　Vi=P0+d×i

　　V5=6810+338×5=8500(元/㎡)

　　预测方法，始终以期初P0作为预测的基础。

　　【单选题】某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为(　)元/m2。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00 『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法的公式。

　　2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2)，2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。

　　参见教材P349。

　　加权平均增减量法

　　计算d时，考虑了权重，越接近价值时点的增减量对估价越重要，予以较大的权重。

　　【单选题】某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为(　)元/平方米。

　　A.8460　　　B.8500 　C.8790　　　D.8838

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法的公式。

　　各年增减量分别为320、330、350、340，

　　平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338，

　　2010年价格=6810+338×5=8500元/平方米。

　　参见教材P350。

　　【判断题】运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法的运用条件。用平均增减量法进行预测的条件：当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。参见教材P349。