房地产估价师考试知识点拨：房地产价格影响因素之房地产权益因素

 

　　房地产是构成环境的重要因素，其利用会影响周围和社会公众的利益，存在“外部性”。

 

　　对房地产的利用，必须进行限制(3个方面)：

 

　　1.房地产权利及其行使的限制

 

　　权利性质(所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权)，是否完整、清晰。

 

　　共有房地产共有人较多，价格较低。人多口杂，意见难统一。成交价格多会低于正常价格。

 

　　2.房地产使用管制

 

　　使用管制：农用地转为建设用地，城市规划限制性规定(土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等)。

 

　　不同用途对土地位置等的要求不同，(区位理论);土地位置一定的情况下，规定用途(商业、办公、居住，还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。

 

　　(第9章，补地价两种情况，土地用途变更，增加容积率)

 

　　在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途(农地保护)，则地价较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。(土地变性，自然增值)

 

　　容积率对地价也有很大的影响。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。

 

　　在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例(如1/3)补交。这些规定对地价都有很大的影响。

 

　　3.相邻关系的限制

 

　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的限制，相邻关系的存在对房地产价格有影响。(相互性)

 

　　应当为相邻权利人提供的必要便利(3项便利)：

 

　　①用水、排水提供必要便利(给排水);

 

　　②通行的便利;

 

　　③对相邻人因建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利。

 

　　不得损害相邻人的以下权利(3项义务)：

 

　　①不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;

 

　　②不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;

 

　　③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。