房地产估价师考试知识点拨：房地产价格构成之开发利润

 　　房地产价格构成—开发利润

　　开发利润是房地产开发企业(或业主、建设单位)的利润，而不是建筑施工企业的利润(在建安成本中)。

　　开发利润指土地增值税、企业所得税税前利润。

　　开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发企业所能获得的平均利润，而不是个别开发企业最终实际获得的利润，也不是个别开发企业期望获得的利润。

　　根据不同的基数，有不同的利润率指标。(利润率一般是通过大量调查同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的，比较法的原理)

　　直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。

　　直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销售利润率是按照开发完成后的全部价值计算的，包含全部7个项目。注意：算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。

　　考试时主要考中间的两个，因为容易混淆。记忆窍门：投4成5，总共7个项目，女人“头饰”(头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个)、男人“金城武”(城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个;还有一个理解方法：投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中)。